Il contratto di Rent to Buy: che cosa è, conviene stipularlo, procedura.

Il contratto di rent to buy: Cos’è e come funziona? Conviene stipulare il contratto di rent to buy?

La nuova tipologia contrattuale del rent to buy: una nuova modalità di acquisto dell’immobile volta ad agevolare il mercato immobiliare.

Da quanto esiste l’uomo, quest’ultimo ha sempre avuto la necessità di istituire un focolare domestico: un luogo di sua esclusiva appartenenza dove curare i propri interessi e realizzarsi all’interno dell’ambiente in cui vive.

Già le culture più antiche celebravano l’importanza della casa, l’egiziano Ptahhotep diceva:

“Se sei saggio, costruisci una casa e fonda un focolare”.

Tuttavia, ai giorni nostri, non è così semplice comperare una casa, né tanto meno mantenerla.

La crisi che sta attraversando il mercato del lavoro ha fortemente colpito anche l’ambito immobiliare. Si pensi ai giovani che, non avendo un contratto a tempo indeterminato, non possono accendere un mutuo per comprare una casa.

Per tale ragione, si ricorre sempre più frequentemente ai contratti di locazione che, per loro natura, rispondono a esigenze economiche meno favorevoli.

Vista la situazione suddetta, lo scenario immobiliare ricorre a nuovi contratti “atipici” di locazione. Tra questi spicca il contratto di rent to buy, una nuova tipologia contrattuale che agevola l’acquisto di una casa.

Ma cos’è questo contratto di rent to by? Come funziona? Conviene stipularlo?

Se vuoi conoscere la risposta a queste domande, continua a leggere l’articolo che definisce il contratto atipico di rent to buy e ne spiega il funzionamento e la convenienza.

Cos’è il rent to buy e come funziona.

Letteralmente rent to buy significa “affittare per comprare”.

Dalla stessa denominazione del contratto, si ricava che l’origine di questa tipologia contrattuale è di natura anglosassone e che si tratta di una possibile modalità di acquisto scaturente dalla locazione.

Il contratto di rent to buy è stato un contratto atipico fino al 2014, poi disciplinato nelle sue linee generali dall’articolo 23 del decreto Sblocca Italia (convertito in legge n. 164 del 2014).

Questo contratto, essenzialmente, si pone tra due diverse tipologie contrattuali: il contratto di locazione e il preliminare di vendita.

Consiste, infatti, nel acquistare (poco a poco) un immobile concesso in locazione.

In pratica il conduttore (futuro acquirente), mensilmente, oltre a corrispondere al locatore (futuro venditore) il tradizionale canone di affitto, versa un ulteriore contributo (una specie di caparra) che è destinato all’acquisto dell’immobile. In tal modo, quando il conduttore avrà maggiore disponibilità finanziaria (entro un termine stabilito nel contratto), i contributi versati per l’acquisto dell’immobile saranno scomputati dal prezzo finale dello stabile.

In parole povere, consente di avere un’agevolazione nell’acquisto dell’immobile che di fatto verrà a costare meno in virtù di quanto già versato mensilmente.

Quindi, l’inquilino che vuole acquistare l’oggetto della locazione è tenuto a pagare un affitto mensile e una quota stabilita dal proprietario (in genere il 15% del valore della compravendita), nel momento in cui vorrà assumerne la piena proprietà dovrà versare il prezzo residuo dell’immobile (solitamente 85%).

Essendo un contratto a forma libera, le modalità e clausole contrattuali possono essere stabilite di volta in volta dalle parti, così come descritto dalla norma stessa

“Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà’ dell’immobile entro il termine stabilito”

Ad esempio: un immobile costa 300.000 euro e il canone mensile è di 1.000 euro, 500 euro sono destinati all’affitto, e 500 euro rappresentano la c.d. caparra per l’acquisto; in base al numero di caparre pagate, al locatore (al momento dell’acquisto), queste ultime, saranno poi detratte al prezzo finale.

Si tratta quindi di una sorta di investimento da parte del conduttore che intende comprare casa.

Il periodo convenzionalmente pattuito può avere però durata massima di 10 anni.

Le parti possono essere sia persone fisiche (tra privati) che persone giuridiche; l’immobile oggetto del rent to buy può essere di qualsiasi natura (negozi, appartamenti, locale per attività commerciale, box auto, autorimessa ecc.).

Ai fini della validità del rent to buy è necessario che lo stesso sia stipulato davanti ad un notaio con l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645 bis del codice civile.

N.B. Non si parla di acquisto rateizzato, il contratto sorto tra le parti non trasferisce la proprietà al conduttore finché il prezzo dell’immobile non sia stato interamente versato, fino a quel momento, proprietario è soltanto il locatore.

Le parti non sono obbligate a concludere il contratto: si pensi ad una giovane coppia che a seguito delle nozze ha ricevuto una casa in donazione (dopo aver stipulato con proprietario dell’immobile in affitto il contratto di rent to buy) –V.D.articolo cos’è la donazione – ; in questo caso gli affittuari potranno recedere liberamente e il proprietario non sarà tenuto alla restituzione dei canoni pagati; diversamente se è quest’ultimo a voler recedere, lo stesso dovrà restituire le caparre di acquisto più gli interessi legali.

Per completezza, è opportuno chiarire che il proprietario (se stabilito nel contratto) può recedere anche in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni (non meno di un ventesimo del numero complessivo pattuito).

Conviene stipulare il contratto di rent to buy?

Dalla disciplina suddetta ricaviamo notevoli vantaggi dal contratto di rent to buy sia da parte del locatore sia da parte del conduttore:

· Per il locatore è vantaggioso poiché sicuramente utilizzando tale formula, aumenta il numero di potenziali acquirenti, infatti, il rent to buy è molto utile in caso di appartamenti in costruzione (es. costruttore che si trova una casa occupata invece che sfitta). Inoltre, lo stesso, è coperto nel caso in cui il conduttore decida di non acquistare più l’immobile in quanto trattiene comunque le caparre versate per l’acquisto (somme maggiori rispetto ad un normale canone di affitto).

· Per il conduttore è un vantaggioso metodo di acquisto dell’immobile – v.d. anche acquistare un immobile– in quanto più conveniente dal punto di vista economico. Inoltre, non essendo proprietario, l’affittuario non è tenuto al pagamento di IMU e TASI, restando a suo carico solo le spese di trascrizione dell’immobile. Per di più, mediante la trascrizione, il conduttore è al sicuro da eventuali ipoteche o pignoramenti che possono gravare sull’immobile (in ogni caso potrà essere richiesta in qualsiasi momento una visura ipotecaria o visura catastale), altro vantaggio è la prenotazione dello stabile.

In virtù di quanto detto il contratto di rent to buy è definito anche “acquisto programmato”.

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Dott.ssa Martina Cardia

Risorse Utili

Per conoscere tutte le info catastali dell’immobile basta chiedere una Visura Catastale.

Per verificare l’esistenza di pregiudizievoli è sufficiente effettuare una Visura Ipotecaria.