La simulazione nel contratto di compravendita immobiliare.

Il legislatore si è preoccupato di rispondere alle esigenze più disparate che gli individui affrontano quotidianamente. Come lo fa? Mediante i contratti.

I contratti servono a regolamentare e mettere in atto le volontà degli individui in modo lecito e efficace.

Vuoi comprare un appartamento? Stipula un contratto di compravendita a norma degli articoli 1470 e seguenti del codice civile.

Vuoi solo affittare un appartamento? Stipula un contratto di locazione a norma degli articoli 1571 e seguenti del codice civile (richiedi qui visura affitto sicuro).

Vuoi donare un immobile? Stipula un contratto di donazione a norma dell’articolo 769 c.c.

Ma cosa succede se due soggetti stipulano un contratto di compravendita quando in realtà vogliono effettuare una donazione?

La risposta sembrerebbe scontata: hanno errato la tipologia contrattuale da attuare, ma non è sempre così. Ebbene, è possibile che le stesse parti abbiano convenuto di stipulare volutamente un contratto di compravendita “fittizia” che abbia come finalità la donazione dell’immobile.

Tale sistema viene definito dal diritto “simulazione” o più correttamente “negozio simulato.

In questa sede, non è un caso l’aver citato il contratto di compravendita e di donazione in quanto concretamente le fattispecie più comuni di negozio simulato si concretizzano in una compravendita immobiliare che si trova al confine con la donazione.

Ma cos’è la simulazione di un negozio giuridico? Quando e come avviene la simulazione nel contratto di compravendita immobiliare?

Se vuoi conoscere la risposta a queste domande continua a leggere l’articolo in cui viene brevemente definito il contratto simulato e viene trattato il caso della simulazione nel contratto di compravendita immobiliare corollato da una da una recente sentenza della Cassazione.

Cos’è il negozio simulato?

Il negozio simulato è un contratto in cui vi è una difformità tra la volontà dei soggetti e la dichiarazione resa dagli stessi.

In parole povere le due parti stipulano un contratto che per loro scelta non produce effetti; oppure produce effetti diversi da quelli tipici del contratto posto in essere, di conseguenza i contraenti dichiarano una realtà giuridica diversa da quella voluta.

Per quanto sembri aberrante, in realtà non sempre i motivi che spingono dei soggetti a porre in essere negozi simulati sono illeciti. Pertanto il legislatore ha ritenuto di dover disciplinare anche questo istituto in modo tale da regolamentarne gli effetti.

In particolare l’istituto della simulazione può essere suddiviso in due categorie: Simulazione assoluta e simulazione relativa.

• La simulazione assoluta si verifica quando le parti convengono di stipulare un contratto che di fatto non produrrà alcun effetto (es. affitto un appartamento ma non voglio il pagamento del canone)
• La simulazione relativa si verifica quando le parti stipulano un contratto ma in realtà non vogliono che si producano gli effetti della tipologia contrattuale scelta ma desiderano attivare gli effetti di un’altra tipologia contrattuale (es. voglio effettuare la donazione di un immobile ma per evitare un’azione di riduzione dagli eredi stipulo una compravendita fittizia).

Il negozio simulato può essere di due tipi:

• oggettivo se la finzione riguarda l’oggetto del contratto;
• soggettivo se riguarda le parti coinvolte, cioè, nel contratto figura una persona diversa da una delle parti contrattuali (in questo caso di parla di interposizione di persona).

Il negozio simulato può essere accompagnato da una controdichiarazione.

La controdichiarazione è un mezzo utilizzato dai soggetti per documentare una simulazione, in pratica si tratta di un “atto di accertamento o riconoscimento scritto che non si inserisce come elemento essenziale nel procedimento simulatorio, potendo quindi non solo essere coeva all’atto simulato, ma anche proveniente dalla sola parte contro il cui interesse è redatta e che voglia manifestare il riconoscimento della simulazione”(Cass. Civ. n.24973/2015), in pratica rappresenta il c.d. negozio dissimulato.

Gli effetti della simulazione sono previsti dall’articolo 1414 c.c. La norma sancisce che se il contratto simulato è assoluto questo non produce alcun effetto tra le parti, se invece il contratto simulato è relativo, lo stesso produce gli effetti del contratto dissimulato (quello che le parti volevano porre in essere) se però sussistono i requisiti di forma di sostanza. Si preferisce quindi dare maggior rilevo all’effettiva volontà delle parti piuttosto che alla dichiarazione dagli stessi resa.

Il contratto simulato non rappresenta di per sé un atto illecito, pertanto non è fonte di responsabilità delle parti nei confronti di terzi, a meno che questi non agiscano a norma dell’articolo 1415 c.c. che concede la possibilità ai terzi di far valere la simulazione quando essa pregiudica i loro diritti.

La compravendita immobiliare simulata

Dopo aver brevemente definito l’istituto della simulazione in generale, possiamo collegare il discorso al caso particolare della compravendita immobiliare simulata.

Oggetto del negozio simulato è spesso un immobile. Questa fattispecie è di frequente utilizzata ad esempio dal debitore, titolare di un immobile, che intenda sottrarre quel bene ai creditori (richiedi qui visura di rintraccio debitore), in tal caso, simulando una compravendita ad un altro soggetto il bene immobile non risulterà più di proprietà del debitore che avrà raggiunto così il suo scopo.

Altro caso largamente diffuso in cui si ricorre alla vendita simulata dell’immobile è quando un padre intende donare un immobile ad uno dei figli. Si sa bene che nel diritto successorio non è possibile ledere la quota legittima degli eredi, pertanto, non è consentito al genitore dare più ad un figlio piuttosto che ad un altro (sul punto ved. Articolo successione legittima, testamentaria e necessaria).

Al fine di eludere la disciplina successoria, il padre piuttosto che mettere in atto una donazione che potrebbe essere revocata dopo la sua morte da parte degli eredi (se vuoi conoscere chi sono gli eredi richiedi qui visura rintraccio erede), decide di porre in essere una compravendita simulata in favore del figlio.

Come farlo allora? La compravendita è un contratto che ha ad oggetto il trasferimento della proprietà di un bene dietro un corrispettivo in denaro.

Nel caso della compravendita simulata, l’acquirente o non effettua alcun pagamento, o effettua un pagamento che poi restituisce a titolo diverso (es. paga versando in banca il denaro, il venditore lo restituisce in contanti) oppure, il caso più diffuso, è quello di chiedere all’acquirente un prezzo irrisorio (non di mercato) come corrispettivo della vendita dell’immobile.

Sul punto si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione con sentenza n. 5661 del 15 Marzo 2019 la quale ha sancito che “In tema di azione diretta a far valere la simulazione assoluta di un atto di compravendita immobiliare, possono trarsi elementi circa il carattere fittizio del contratto da una serie di circostanze quali, ad esempio, l’esiguità del prezzo pagato per l’acquisto, le modalità di corresponsione dello stesso.” Pertanto se il prezzo è esiguo il contratto posto in essere è simulato e sottende quello che viene comunemente definito un “negotium mixtum cum donatione” ovvero un negozio di una vendita mista a donazione.

Concludiamo il discorso sulla simulazione del negozio giuridico utilizzando la riflessione del celebre scrittore francese Paul Valery il quale afferma che “Il vero coraggio è la quantità di simulazione disponibile.”

Dott.ssa Martina Cardia