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Acquistare un immobile: i documenti necessari per evitare problemi!

Acquistare un immobile è una scelta impegnativa. Richiede non solo uno sforzo finanziario notevole ma il tempo necessario per individuare l’immobile più adatto alle proprie esigenze e per avviare e concludere le trattative.

Se per acquistare un immobile si decide di affidarsi ad un agenzia immobiliare, è fondamentale conoscere alcune informazioni, che permettano di evitare errori e di scegliere bene.

Alcuni suggerimenti possono essere utili sia nel caso che si voglia acquistare la casa destinata ad abitazione familiare sia nel caso in cui si tratti di un immobile per avviare un’attività commerciale.

Quindi, prima di dare inizio alla fase delle trattative, è consigliabile sempre munirsi dei documenti che servono per effettuare una valutazione in parte riguardante lo stato di fatto dell’immobile ed in parte relativa all’opportunità convenienza dell’acquisto.

I documenti sullo stato di fatto dell’immobile da acquistare

Ispezione ipotecaria. Innanzitutto, è importante verificare che il terreno o fabbricato venduto sia libero da ipoteche e pregiudizievoli.

Basta un’ispezione ipotecaria on-line per accertare se siano individuabili gravami riguardanti l’immobile, iscritti nei Pubblici Registri Immobiliari ed evitare di incorrere nell’eventualità che vengano fatte valere pretese creditorie in futuro.

Non meno importante è accertare se il venditore è titolare esclusivo del diritto di proprietà sull’immobile per evitare azioni di rivendica della proprietà da parte di terzi. Anche in questo caso, è bene confrontare la corrispondenza dei dati del venditore con quelli del proprietario, risultante nella visura ipotecaria, che riporta tutte le informazioni sull’esistenza di regimi di comunione e sulla relativa quota.

Visura catastale. Tutti gli immobili, terreni e fabbricati, sono registrati al Catasto, e sono inseriti nei fogli catastali.

Da una visura catastale risultano non solo i dati catastali dell’ immobile ma anche la superficie catastale. 

L’art 29 comma 1 bis della l. 52/85, così come modificato dall’art.19 comma 14 del D.L. 78/2010 (“Aggiornamento catastale”) stabilisce che gli atti pubblici o le scritture private autenticate aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati urbani devono contenere, a pena di nullità, la dichiarazione di conformità dell’immobile ai dati catastali e alla planimetria depositata in Catasto, o in alternativa, l’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato a provvedere all’aggiornamento catastale.

Spetta al notaio verificare la loro conformità. Il legislatore, con DL n.50 del 2017, convertito in legge n.96 del 2017, ha previsto una ipotesi di sanatoria degli atti nulli.

La planimetria catastale dell’immobile consente di accertare se lo stato dei luoghi corrisponde alle risultanze catastali.

E’ fondamentale altresì, conoscere ed aggiornare i dati catastali per il calcolo di imposte e tasse, che riguardano l’immobile-abitazione, compresa la TARI (tassa smaltimento rifiuti). E’ bene sapere che i costi della TARI sono calcolati in relazione ai metri quadrati di estensione della casa, per cui una visura catastale può servire anche per una valutazione di opportunità-convenienza relativa ai costi presunti dell’investimento che si sta per fare.

Se invece si sta per acquistare un immobile da destinare ad attività commerciale, è importante l’appartenenza alla categoria catastale specifica, risultante dalla visura catastale.

I documenti sull’opportunità-convenienza per acquistare un immobile.

Valore di mercato dell’immobile. Rilevante è la considerazione relativa al valore di mercato dell’immobile, per stabilire il prezzo congruo rispetto al suo valore. Un valido ausilio è fornito dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, che riporta i coefficienti da utilizzare per la stima.

Posizione dell’immobile. Da ultimo, fondamentale, per la valutazione riguardante l’opportunità-convenienza dell’investimento per acquistare un immobile, è la considerazione relativa alla posizione sua posizione. In particolare se questo serve per l’esercizio di un’attività commerciale. E’ opportuno calcolare il valore attuale dell’investimento, cioè effettuare l’analisi costi-benefici, che deve tener conto dei benefici economici attesi in rapporto ai costi. Se si decide di acquistare un immobile per affittarlo, opportuna è una stima del guadagno atteso dal canone d’ affitto.

Costi dell’immobile. Tra i costi, quelli riguardanti le spese condominiali, le spese per la manutenzione dell’immobile, i costi relativi alle tasse sull’immobile da pagare (ICI, TARI)…, che hanno un peso di non poco conto nella valutazione complessiva.

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Dott.ssa Cettina Noto

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