Il contratto preliminare e il preliminare di compravendita.

Il contratto preliminare. Cos’è e come viene stipulato. Il contratto preliminare di compravendita immobiliare. La recente sentenza della Cassazione.

Gli individui, nel regolare i loro rapporti sociali, stipulano i contratti.

Il diritto mette a disposizione della società una varietà ingente di contratti formalmente disciplinati nel codice civile, in modo tale da poter fornire ogni indicazione utile per una corretta e lecita stipulazione.

Nonostante le accortezze del legislatore nel prevedere ogni tipologia contrattuale utile ai soggetti e la sua prodigalità nel disciplinarne le regole in modo chiaro, non sempre è possibile stipulare un contratto tipicamente disciplinato.

Questo può avvenire per le più svariate ragioni: manca una condizione, i tempi non sono maturi per porre in essere il contratto tipico ecc…

Posto che “verba volant e scripta manent”, onde evitare di non lasciare alcuna traccia di un accordo che in quel momento non può essere stipulato tipicamente in un contratto, il diritto offre un’ancora di salvataggio: consente cioè di stipulare il c.d. “contratto preliminare” impropriamente definito “compromesso” nel linguaggio comune.

Il contratto preliminare probabilmente più diffuso è il contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Ma cos’è il contratto preliminare? Come viene stipulato? In cosa consiste il contratto preliminare di compravendita? Cosa dice la recente Cassazione sull’argomento?

Se vuoi conoscere la risposta a queste domande, continua a leggere l’articolo, in cui viene preliminarmente definito il contratto preliminare, ponendo poi l’attenzione sul contratto preliminare di compravendita e annotata la recente Cassazione in merito.

Il contratto preliminare cos’è e la sua stipulazione.

Il contratto preliminare è una tra le tipologie più giovani di contratto presenti nel codice civile. Infatti non vi era alcuna traccia di “preliminare” prima del 1865, un accordo simile era previsto soltanto nella prassi.

Il contratto preliminare è un contratto a tutti gli effetti in cui le parti si impegnano reciprocamente alla stipulazione successiva di un contratto definitivo. L’articolo di riferimento è il 1351 del codice civile nel quale viene disposto soltanto che il preliminare, a pena di nullità, deve rivestire la forma del contratto definitivo, quindi il legislatore lo subordina interamente al contratto definitivo.

Questa tipologia contrattuale, ha la funzione di controllare ogni possibile sopravvenienza per tutelare un accordo futuro che verrà in esistenza con un altro contratto tipico. È quindi, un contratto preparatorio con effetti obbligatori, produce cioè l’obbligo per le parti di stipulare in un momento successivo il contratto definitivo.

Quanto detto è sposato dalle tesi dominanti di dottrina e giurisprudenza in merito, che considerano il preliminare come una promessa alle prestazioni finali già individuate nel definitivo, e che quindi si impegna a produrre gli effetti finali nel contratto definitivo. Ciò dà luogo al fatto che in caso di mancata osservazione del preliminare, i soggetti coinvolti possono agire anche per azione di inadempimento, sia in caso di mancanza di consenso nel stipulare poi il definitivo, sia nel caso in cui uno dei soggetti ponga in essere dei comportamenti che tendono ad impedire la realizzazione degli interessi finali.

Il contratto di compravendita immobiliare. La recente sentenza di Cassazione in merito al contratto preliminare.

Il contratto preliminare più diffuso è il contratto preliminare di compravendita immobiliare. Si pensi al caso in cui Tizio decide di acquistare la casa di Caio, ma ancora l’immobile è in fase di ristrutturazione. Tizio e Caio stipulano un contratto preliminare di compravendita, in modo tale da concedere a Tizio di prenotarsi la casa di Caio che, al termine della ristrutturazione, diventerà di sua proprietà stipulando il contratto di compravendita definitivo. Mediante questo contratto le parti si impegnano rispettivamente l’una a comprare l’immobile l’altra a venderlo.

Essendo il preliminare subordinato al definitivo, la sua forma è ad relationem, cioè deve essere stipulato con la stessa forma del contratto definitivo. Quindi, per porre in essere un preliminare di compravendita immobiliare, il contratto deve essere stipulato necessariamente in forma scritta. Non è necessaria la presenza di un notaio, anche se la presenza di quest’ultimo potrebbe essere utile al fine di verificare alcuni dati propri dell’appartamento, ad esempio vigilare una regolarità dell’immobile dal punto di vista catastale (richiedi qui visura catastale).

Se si decide di optare per la forma scritta dinnanzi al notaio, si potrà anche procedere con la trascrizione del preliminare di compravendita in conservatoria, in modo tale da rendere noto a terzi che sull’immobile esiste già un acquirente che si è impegnato in futuro ad acquisirne la proprietà (richiedi qui trascrizione immobile). Un contratto preliminare di compravendita trascritto acquista così un’efficacia prenotativa. Per verificare se la trascrizione del contratto preliminare è stata eseguita o e vi sono altre formalità sull’immobile di nostro interesse possiamo effettuare una Visura ipotecaria.

Ma a questo punto ci si chiede: è possibile stipulare un contratto preliminare di preliminare di compravendita?

Tornando al caso precedente, poniamo che Tizio si impegna con Caio a stipulare un preliminare che prevede il futuro a sua volta un preliminare di compravendita, per poi in un momento ancora successivo stipulare un contratto di compravendita vero e proprio. Questa situazione, può essere giuridicamente valida?

La risposta è stata di recente affermata dalla Cassazione con sentenza del 28 Novembre 2019, la quale ha chiarito che “ in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.”

Concludiamo l’articolo con una riflessione di Epicuro sugli accordi tra individui “È bellissima la vista del prossimo, quando al primo incontro si trovi un accordo, o almeno una unità di intenti.”

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Dott.ssa Martina Cardia