Il contratto di locazione. Guida all’affitto 2019.

La locazione e l’affitto. Tutto quello che c’è da sapere.

Avere una casa è un’esigenza primaria per ogni singolo individuo. È il luogo di rifugio in cui ognuno di noi stabilisce la propria abitazione, in cui si rilassa, dorme, magia, guarda la tv, il luogo di vita per eccellenza. Tale luogo è tutelato in modo incisivo nel nostro scenario legislativo.

Il legislatore tende ad assicurare al soggetto di diritto di abitazione, anche quando lo stesso non può permettersi di acquistare una casa. Si pensi al comunissimo studente fuori sede, alla giovane coppia che decide di andare a vivere insieme, al genitore separato che deve trovare una nuova abitazione, in tutti questi casi, non sembra conveniente acquistare una casa, oppure economicamente non è possibile farlo. Uno degli strumenti per assicurare un’abitazione senza comprarla è stipulare un contratto di locazione.

Il contratto di locazione è quello che comunemente chiamiamo affitto: io prendo in affitto una casa affinché possa viverci a fronte di un corrispettivo in denaro.

In questa sede, le domande che ci poniamo sono: Cos’è il contratto di affitto? Quanti tipi di contratto di locazione esistono? L’affitto può essere soggetto a condizioni?

Se vuoi conoscere la risposta a queste domande continua a leggere l’articolo in cui viene definito il contratto di locazione, elencate le tipologie di locazione esistenti, con una piccola specifica sulla condizione nel contratto di locazione.

Il contratto di locazione. Tipologie dei contratti di locazione.

La disciplina della locazione e dell’affitto è regolata nel codice civile dall’articolo 1571 all’articolo 1654.

La nozione è definita nel primo articolo suddetto, che testualmente recita “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.”

Pertanto l’oggetto dell’affitto può essere tanto un bene mobile, quanto un bene immobile, tuttavia parlando in questa sede di affitto di un bene immobile ad uso abitativo è più corretto parlare contratto di locazione.

N.B. La locazione si intende per l’immobile ad uso abitativo, in quanto non è un bene produttivo, come ad esempio può esserlo un terreno o un agriturismo (in tal caso si parla propriamente di affitto).

Le parti sono definite locatore il soggetto che affitta l’appartamento dietro un corrispettivo e conduttore o locatario colui che invece presta il corrispettivo e gode di fatto dell’immobile.

Il corrispettivo è chiamato propriamente canone di locazione.

La locazione è un contratto consensuale ovvero si perfeziona mediante la reciproca volontà delle parti che lo pongono in essere. È inoltre essenzialmente un contratto a forma libera, cioè il codice civile ne disciplina gli elementi essenziali ma non impone alcuna formula specifica per la sua stipulazione.

Gli elementi essenziali per la costituzione del contratto sono:

• locatore e locatorio/conduttore,
• canone annuale da corrispondere con precisazione delle formule mensili,
• durata del contratto,
• importo della cauzione (se prevista) dati dell’immobile (richiedi qui visura catastale),
• ripartizione delle spese tra locatario e conduttore (ordinarie e straordinarie),
• termini e modalità per la disdetta o recesso dal contratto.

Dal contratto così stipulato scaturiscono gli obblighi: per il locatore di consegnare l’immobile in buono stato e provvedere alle opere di manutenzione al fine di garantire il pieno godimento dell’appartamento al locatario, e sul conduttore ricadono gli obblighi di mantenere l’immobile in buono stato secondo la diligenza del “buon padre di famiglia”, corrispondere il canone pattuito e riconsegnarlo al locatore nei termini previsti dal contratto.

Il contratto di affitto/locazione deve essere stipulato per iscritto, quanto detto è necessario al fine di garantire la sicurezza di entrambe le parti. Ma come stipularlo? In base a diverse esigenze esistono varie tipologie di contratto di locazione.

Tali tipologie sono:

Il contratto ordinario di locazione prevede una durata di quattro anni (4+4). Questa tipologia contrattuale viene definita a canone libero, proprio perché le parti sono libere di stabilire le condizioni della locazione, l’unico vincolo e la durata di dei 4 anni. Alla scadenza dei 4 anni il contratto il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni.

Resta salva la facoltà del locatore di poter riprendere il possesso dell’immobile per motivi tassativamente indicati dalla legge (es. vendita dell’immobile, utilizzo personale ecc… ) entro la scadenza dei primi 4 anni, e in questo caso dovrà darne comunicazione al locatario sei mesi prima dalla scadenza del primo quadriennio. Anche l’inquilino potrà effettuare la disdetta mediante la comunicazione al proprietario sei mesi prima della scadenza.

Altra tipologia è il contratto di locazione e a canone assistito o canone contrattato. Anche qui le parti sono libere di determinare le condizioni contrattuali, ma la durata prevista è inferiore alla tipologia del canone libero. Difatti, la durata della locazione è di 3+2 ovvero alla scadenza dei tre anni il contratto si riterrà rinnovato tacitamente per altri due. La tipologia suddetta si applica esclusivamente nei comuni ad alta densità di popolazione e prevede delle agevolazioni fiscali per entrambe le parti.

Altro vincolo previsto è il valore del corrispettivo della locazione, che viene stabilito sulla base di modelli standard predisposti dalle associazioni rappresentative di categoria dei proprietari degli inquilini.

Le modalità di disdetta sono le stesse previste per la tipologia ordinaria.

Un altro tipo di contratto di locazione è quello per “uso transitorio”. È Un contratto che nasce per rispondere ad esigenze transitorie di abitazione (ad esempio un dipendente viene traferito in altra sede per sei mesi) il contratto può avere una durata minima di un mese (sennò è nullo) e massima di 18 mesi, allo scadere di questi il contratto di ritiene concluso. Anche qui, le parti sono libere di stipularlo come meglio credono, il vincolo sussiste nel rispetto della durata temporale su descritta e nella specificazione scritta delle esigenze che giustificano la locazione ad uso transitorio.

Nel caso sia venuta meno la “transitorietà” dell’uso dell’abitazione, il contratto alla scadenza dovrà essere cambiato in quello ordinario.

Tra i contratti ad uso transitorio è necessario specificarne una particolare tipologia: quella dedicata agli studenti universitari. Questo contratto può avere una durata minima di sei mesi e massima di 36 mesi. Essenzialmente le parti sono libere di stipulare il canone, ma molto spesso questo viene predefinito sulla base di accordi locali, in quanto tale tipologia può essere attuata soltanto nelle città con università centrali.

Lo studente deve inoltre esibire al locatore un documento che attesti la sua frequenza in una determinata università.

Nelle tipologie contrattuali suddette, secondo quanto stabilito dalla legge di Stabilità del 2016, ricade sul locatore l’onere di provvedere entro 30 giorni dalla stipulazione del contratto, alla registrazione della locazione presso l’Agenzia delle entrate (anche tramite intermediari quali commercialista, avvocato, associazioni di categoria) da effettuare anche anche online o in qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate.

Il locatore dovrà esibire due copie originali del contratto firmato, il modello RLI compilato, un contrassegno telematico di 16 euro e la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con modello F24.

Dopo aver effettuato correttamente questi adempimenti il proprietario entro 60 giorni deve darne comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio.

L’inquilino potrà a questo punto effettuare il cambio di residenza – richiedi qui certificato di residenza– (sul punto ved. Articolo guida al cambio di residenza). Il proprietario, per rassicurarsi sulla puntualità di corresponsione del canone, potrà richiedere all’inquilino di esibire le ultime buste paga, ma sembrerebbe per lui più conveniente richiedere una visura di affitto sicuro (richiedi qui visura di affitto sicuro) per verificare la solidità dell’aspirante inquilino.

Se la locazione non prevede canone o se lo stessa consiste in un prezzo esiguo viene posto in essere un contratto di comodato e non di locazione! (sul punto ved. Articolo il comodato).

Può essere inserita una condizione nel contratto di locazione?

La condizione è un elemento accessorio nei contratti e, ai sensi dell’articolo 1353 c.c., è un evento futuro e incerto. Nel caso di condizione sospensiva volontaria, le parti subordinano l’esecuzione contrattuale al verificarsi della condizione. In qualche modo gli effetti del contratto posto in essere restano congelati e quindi non si verificano fino a quando non si avvera la condizione inserita. È naturale allora che la stessa deve essere specificatamente indicata nel contratto e da entrambe le parti espressamente accettata.

La condizione può essere inserita anche nel contratto di locazione, si pensi al caso in cui si vuole dare in affitto un appartamento che però al momento è soggetto a ristrutturazione, in questo caso viene inserita nel contratto d’affitto la condizione che l’inquilino ne prenderà possesso soltanto quando la ristrutturazione dell’appartamento sarà completata.

Tuttavia è necessario fare una piccola specifica così stabilita da una recente pronuncia della Cassazione n.14754 del 30 Maggio 2019 secondo la quale: “La locazione è il contratto bilaterale a prestazioni corrispettive in quanto a fronte del godimento concesso dal locatore è dovuto dal conduttore un corrispettivo. La prestazione del conduttore può essere sospensivamente condizionata al verificarsi di un evento futuro ed incerto e sino a tale momento nulla è da lui dovuto al locatore. E’ fondamentale l’individuazione del dies a quo da cui far decorrere l’avveramento della condizione.”

Pertanto, in questo caso, per l’inquilino è legittimo non pagare il canone di affitto finché la condizione non si verifica.

Concludiamo l’articolo con una citazione dell’attrice Lauren Bacall “io penso che sto in salute, posso pagare l’affitto ed ho i miei amici, posso chiamarmi “contenta”.

Se ti è piaciuto l’articolo condividilo. Se vuoi contribuire alla discussione lascia un commento.

Dott.ssa Martina Cardia