Mediazione, Usucapione e trascrizione del verbale di conciliazione.

Mediazione, Usucapione e trascrizione del verbale di conciliazione è una materia che ha creato non pochi problemi agli operatori del diritto.

Mediazione, Usucapione, dobbiamo fare un piccolo passo indietro.

L’Usucapione è un istituto giuridico antichissimo e nel nostro ordinamento disciplinato dagli artt. 1158 c.c. e seguenti. Tizio entra nel fondo Beta, inizia a coltivarlo pur non avendo alcun titolo. Tizio si comporta come se fosse il proprietario del fondo, decorsi 20 anni per il codice civile Tizio è il proprietario del fondo.

La ratio dell’istituto è l’esigenza di certezza delle situazioni giuridiche.

Dal punto di vista pratico, trascorsi 20 anni il soggetto che ha avuto il possesso del fondo proponeva una domanda giudiziale innanzi al Tribunale al fine di ottenere una sentenza che dichiarasse l’usucapione in proprio favore. La sentenza andava trascritta. L’acquisto della proprietà per usucapione è un acquisto a titolo originario. Si differenzia dalla vendita, in quanto acquisto a titolo derivato.

I problemi sono sorti quando il legislatore nel 2010 introdusse la mediazione per l’usucapione. In altre parole la proposizione della domanda giudiziale era subordinata all’esperimento della mediazione. Se durante la mediazione si raggiungeva un accordo, il verbale di conciliazione poteva essere trascritto? Il problema sorgeva in quanto l’art. 2643 c.c. disciplinava tassativamente gli atti soggetti a trascrizione e fra questi non figurava il verbale di conciliazione.

Da un lato il legislatore ha introdotto la mediazione obbligatoria per l’usucapione ma non ha previsto la possibilità che in caso di esito positivo il verbale di conciliazione potesse trascriversi. Inoltre bisogna prendere atto che il verbale di conciliazione ha natura transattiva, al contrario dell’usucapione che è un acquisto a titolo originario. Pertanto sia la giurisprudenza che la dottrina maggioritaria negarono la trascrizione del verbale di conciliazione. Sul punto il Tribunale di Roma con due decreti 22.07.11 e 08.02.12, dichiarò che il verbale di conciliazione per l’acquisto della proprietà o altro diritto reale di godimento per intervenuto usucapione non era soggetto a trascrizione.

Pertanto l’unica via da percorrere era la domanda giudiziale.

Successivamente, in seguito ad un intervento della Corte Costituzionale la mediazione non è stata più materia obbligatoria fino a quando il legislatore nel 2013 l’ha reintrodotta con D.L. n. 69 convertito in legge il 9.8.13 n. 69. Con tale intervento il legislatore ha cercato di risolvere il problema della trascrizione del verbale di conciliazione, introducendo il comma 12 bis nell’art. 2643 c.c.. Tale comma prevede espressamente la trascrizione delle mediazioni che accertano l’usucapione con il verbale di conciliazione autenticato da un pubblico ufficiale autorizzato.

Fatta questo breve ricostruzione dei due istituti quali sono i rapporti oggi “Mediazione e Usucapione”?

Per prima cosa un soggetto che vuole ottenere una domanda giudiziale per accertare l’usucapione del diritto di proprietà o altro diritto reale deve proporre la mediazione obbligatoria, pena l’improcedibilità della domanda. A questo punto può succedere che nessuno si presenti alla mediazione, che i soggetti si presentono e non si raggiunge un accordo. In questi due casi si potrà procedere regolarmente alla proposizione della domanda innanzi al Tribunale competente.

Terzo scenario, la mediazione ha effetto conciliativo e viene redatto il relativo verbale dal Mediatore alla presenza dei legali delle parti. A questo punto l’atto è soggetto a trascrizione dopo l’introduzione del comma 12 bis? La risposta è no! Occorre che il verbale venga autenticato da un pubblico ufficiale autorizzato, ovvero un notaio. Naturalmente il notaio procederà alla ricostruzione del ventennio antecedente, attraverso una relazione ipocatastale ventennale e all’identificazione delle parti.

L’usucapione accertato con domanda giudiziale è un acquisto a titolo originario e quindi opponibile a terzi. Con il verbale di conciliazione l’acquisto non è a titolo originario ed inevitabilmente bisognerà tenere conto di tutte le trascrizioni e iscrizioni pubblicate nei confronti dell’usucapito, in quanto a lui opponibili.

In conclusione, sebbene le probabilità di raggiungere un accordo in sede di mediazione per l’accertamento dell’usucapione sono poco probabili è preferibile percorrere la via giudiziaria. Con la sentenza l’acquisto del diritto di proprietà è a titolo originario con la conciliazione a titolo derivato con il rischio che tutte le iscrizione e trascrizioni anteriori siano opponibili al soggetto che acquista il diritto.

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