LA VENDITA DEL PARCHEGGIO

Guida alla commercializzazione degli spazi adibiti a parcheggio.

Hai un posto auto o un box che vuoi vendere? Oppure sei interessato ad acquistarne uno? Oggi più che mai risulta difficile trovare parcheggio vicino al lavoro o vicino casa, acquistare un box auto può sembrare una buona idea. La commercializzazione dei posti auto, però, non è semplice come si pensa, ecco tutto quello che devi sapere per non commettere errori ed evitare sorprese sgradite.

Come prima cosa occorre fare una distinzione tra i parcheggi pubblici e i parcheggi che invece appartengono ai privati.

I parcheggi pubblici.

I parcheggi pubblici di norma appartengono al patrimonio comunale, sono regolati dalla legge che prevede la creazione di aree da destinare a parcheggio, all’interno del territorio comunale, al fine di agevolare i cittadini negli spostamenti con autoveicoli, ed evitare la cogestione del traffico urbano. Vi è la possibilità per i comuni di prevedere, mediante la stipula di una convenzione, la costruzione di parcheggi in aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. La realizzazione di tali parcheggi avviene mediante la cessione del diritto di superficie su aree appartenenti al comune a privati, società o impese che realizzano costruzioni, al fine di costruirvi dei parcheggi destinati a divenire di pertinenza degli immobili di soggetti privati. L’articolo 9 della legge 24 marzo 1989 n. 122, al quarto comma prevede difatti che “i comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di società anche cooperative, appositamente costituite tra gli stessi, possono prevedere nell’ambito del programma urbano dei parcheggi la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti:

a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;

b) il dimensionamento dell’opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;

c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori;

d) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione, nonché le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.”

La costruzione di tali posti auto è meramente facoltativa, ma una volta realizzata l’opera, la destinazione a parcheggio deve essere mantenuta obbligatoriamente. Quanto alla commercializzazione dei parcheggi pubblici, costruiti in virtù della normativa sovra citata, l’art. 9, al quinto comma, recitava “I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.” Pertanto vi era il divieto di alienare i parcheggi, separatamente dall’immobile di cui costituivano una pertinenza, tale che solo una vendita dell’immobile avrebbe permesso anche il trasferimento del parcheggio. L’articolo 10 del D.L. 9 febbraio 2012 n. 5 ha però sostituito il quinto comma dell’art. 9 della legge 24 marzo 1989 n. 122, prevedendo la possibilità di alienare i parcheggi separatamente dall’unità immobiliare, qualora siano stati realizzati in diritto di superficie su area comunale. La nuova formulazione dell’articolo 9, comma cinque, dispone che “I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione”.

Secondo la modifica apportata alla norma di riferimento, ad oggi è ammessa la commercializzazione dei parcheggi edificati su aree comunali ove vi sia una preventiva autorizzazione comunale, ovvero qualora sia prevista nella convenzione stessa. Se l’autorizzazione alla vendita è prevista già nella convenzione, con cui si costituisce il diritto di superficie sull’area comunale per la realizzazione del parcheggio, il consenso vale per qualunque cessione futura, e non sarà necessario richiederne una specifica all’atto della vendita. Ove invece manchi una preventiva autorizzazione, sarà necessario che il comune autorizzi il singolo atto di cessione in maniera specifica. È in ogni caso nella facoltà del comune la subordinazione del consenso per la cessione, alla destinazione del parcheggio quale pertinenza di altra abitazione. Prima di procedere alla compravendita si consiglia, pertanto, la consultazione della convenzione atta alla concessione del diritto di superficie, nonché le eventuali autorizzazioni alla commercializzazione da parte del comune.

I parcheggi privati.

A differenza dei parcheggi pubblici, realizzati sul suolo comunale mediante la stipulazione di un diritto di superficie, i parcheggi privati sono realizzati su un suolo appartenente a soggetti privati. Vi sono tre tipologie di parcheggi privati, e sono regolati da un differente regime giuridico. Abbiamo i parcheggi cd “Ponte”, posti auto obbligatori, che la legge impone di costruire; i parcheggi cd “Tognoli” che sono invece dei posti auto facoltativi, ed infine i parcheggi “liberi” che non rientrano in nessuno dei casi sovra indicati, e che sono liberamente realizzabili e alienabili in favore di chiunque.

I parcheggi “Ponte”.

I parcheggi “Ponte” prendono il loro nome dalla legge Ponte n.765 del 1967, che ha introdotto l’art. 41 sexies alla legge urbanistica del 17 agosto 1942 n. 1150, successivamente modificato dalla legge Tognoli n. 122 del 1989. Tale articolo prevede che “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”.

Questi parcheggi vengono definiti obbligatori poiché la costruzione di nuovi immobili, ad uso abitativo o commerciale, non può essere realizzata se nel progetto non vengono inseriti altresì gli spazi destinati a parcheggio. È onere del costruttore il ricavare dei parcheggi, o nella stessa costruzione, con la creazione di garage o box auto, o in spazi esterni al fabbricato da realizzare. È possibile inoltre la realizzazione dei suddetti parcheggi anche in altra area, non lontana dall’immobile, purchè i posti auto vengano adibiti come pertinenza permanente dell’immobile stesso.

L’interpretazione della normativa è stata molto discussa in dottrina, difatti non era chiaro se all’obbligatorietà della costruzione dei parcheggi Ponte corrispondesse anche una loro incommerciabilità, se non come pertinenza dell’immobile realizzato. Una prima tesi sosteneva che la ratio della normativa fosse quella di decongestionare il traffico, ricavando un numero maggiore di posti auto, tale che la cessione dei parcheggi a chi realmente ne aveva bisogno, e li utilizzava, sarebbe stata preferibile, poiché realizzava al meglio il risultato voluto dalla legge.

Una seconda tesi, avvalorata dalla giurisprudenza della corte di cassazione, riteneva invece che la norma fosse stata pensata ed emanata proprio per agevolare i proprietari degli immobili, tanto più che i posti auto venivano costruiti tenendo conto della volumetria del fabbricato. I parcheggi sarebbero dunque vincolati non ad un diritto di proprietà sugli stessi, ma alla possibilità del loro utilizzo da parte dei titolari delle unità abitative. La conseguenza di tale interpretazione è che non veniva vietata la commercializzazione dei parcheggi o box auto, ma non poteva essere in alcun modo eliminato il diritto al loro utilizzo in favore del proprietario dell’unità immobiliare.

Nonostante l’articolo 26 della legge 47/1985 abbia chiarito la natura pertinenziale degli spazi adibiti a parcheggio, ai sensi degli artt. 817,818 ed 819 del codice civile, non risolse i dubbi interpretativi della normativa, considerando che la corte di cassazione continuava a ritenere esistente un vincolo reale di uso di destinazione in favore del proprietario dell’immobile, nonostante la cessione del parcheggio.

Negli atti aventi ad oggetto la cessione del diritto di proprietà dei parcheggi o box auto, costruiti secondo i dettami della legge ponte, vigeva dunque l’obbligo per il notaio di rendere edotte le parti, circa il mantenimento del vincolo reale di uso, in favore del proprietario dell’immobile di cui il posto auto era pertinenza, non potendo le parti convenire diversamente.

La novità introdotta dall’articolo 12 comma 9 della L. 246 del 2005.

Nel 2005 all’art. 41 sexies è stato inserito un secondo comma, che ha introdotto una importante novità, difatti il comma aggiunto recita “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”. Il nuovo comma ha sancito definitivamente la libera circolazione dei parcheggi “ponte”, anche se non è stato specificato se l’inciso aggiunto fosse interpretativo o novativo. L’interrogativo ha come oggetto l’efficacia retroattiva o meno del secondo comma, il legislatore intervenendo sulla normativa, chiarisce che i parcheggi “ponte” non sono gravati da diritti di uso o da vincoli pertinenziali, ci si chiede però se il secondo comma possa essere applicato anche ai rapporti giuridici pendenti, sorti prima della sua entrata in vigore.

La Corte di Cassazione, con sentenza del 24 febbraio 2006, n. 4264 si è pronunciata sul punto negando la natura interpretativa dell’art. 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005, sostenendo che “La nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari”. Pertanto il nuovo secondo comma si applica solo per i parcheggi realizzati successivamente alla sua entrata in vigore, oppure per quei parcheggi che, seppur realizzati in data anteriore, non sono stati oggetto di alcun atto dispositivo da parte del costruttore.

I parcheggi “Tognoli”.

I parcheggi denominati “Tognoli”, sono disciplinati all’art. 9 della L. 24 marzo 1989 n. 122 che al primo comma prevede la possibilità per “I proprietari di immobili di realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.”

Tali tipi di parcheggi sono facoltativi, ovvero è lasciata ai proprietari degli immobili la libera iniziativa sulla loro realizzazione. Quanto alla loro commerciabilità, l’art. 10 del D.L. 9 febbraio 2012 n. 5 prevede che “Fermo restando quanto previsto dall’articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune. Dall’inciso della norma si desume chiaramente che i parcheggi così realizzati possono essere trasferiti solo se destinati come pertinenze di altre abitazioni site nello stesso comune, pertanto è necessario che l’acquirente sia proprietario anch’egli di una unità immobiliare situata nelle vicinanze, pena la nullità dell’atto di cessione.

I parcheggi Liberi.

A differenza dei tipi di parcheggi già trattati, quelli liberi sono dei parcheggi costruiti in eccedenza, che non rientrano nella normativa dei parcheggi “ponte” o di quelli “tognoli”. In realtà ad oggi possono considerarsi come liberi anche i parcheggi “ponte” realizzati dopo il 2005, che sono liberamente commerciabili senza più dover essere considerati quale pertinenza “obbligatoria” dell’immobile in favore del quale sono stati costruiti.

Conclusioni.

Le differenti discipline che regolano i box e i posti auto possono creare confusione nell’acquirente ed altresì nei proprietari degli immobili che vogliono trasferire il bene. Vista la complessità e la potenziale nullità dell’atto di cessione, ove non vengano rispettati i dettami delle norme, vi è l’onere ad una maggiore informazione preventiva. Si consiglia di verificare sempre se il parcheggio oggetto dell’atto di trasferimento sia destinato a pertinenza di un immobile, e l’anno in cui questo è stato realizzato. Per avere queste informazioni puoi richiedere anche qui una visura catastale.

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