Usucapione: definizione, requisiti, interruzione e rinuncia

L’Istituto dell’usucapione: cos’è l’usucapione, definizione e requisiti, interruzione e rinuncia all’usucapione.

“Possiedo un fiore che innaffio tutti i giorni e possiedo tre vulcani dei quali spazzo il camino tutte le settimane. E’ utile ai miei vulcani e al mio fiore che li possegga.” (cit. Antoine De Sant – Exupery).

La citazione dell’autore tratta dal celebre romanzo “Il Piccolo Principe” espone il concetto di “utilità” del possesso.

Lo stesso concetto è condiviso anche dal nostro ordinamento giuridico, specialmente, se si tratta di possesso su qualcosa per una durata di tempo considerevole e ininterrotta.

Il diritto riconduce alla situazione appena prospettata la possibilità di acquistare la proprietà dell’oggetto del possesso mediante l’istituto dell’usucapione.

L’usucapione, infatti, è un istituto largamente utilizzato dall’ordinamento quale metodo di acquisto del diritto di proprietà.

Nasce nel lontano diritto romano, in ragione all’esigenza di “certezza” sull’appartenenza dei fondi e, ancora oggi, si ricorre allo stesso istituto più frequentemente di quanto si è portati a pensare.

Ad esempio, poniamo il caso del tipico affittuario che non pagando per ben vent’anni il canone al locatore (senza che questi contesti alcunché) diventa effettivo proprietario dell’immobile in cui vive; o ancora il contadino che coltiva un terreno limitrofo al suo (non essendoci delimitazioni) e ne diventa proprietario anche se lo stesso terreno apparteneva ad altro soggetto (magari inconsapevole della proprietà).

Vista la ricorrenza dei casi, in questa sede ci si chiede: Cos’è l’istituto dell’usucapione? Quali sono i requisiti per l’usucapione ? È possibile interrompere l’usucapione? È possibile rinunciare all’usucapione?

Se vuoi conoscere la risposta alle domande su poste, continua a leggere l’articolo, in cui trattato l’istituto dell’usucapione e come lo stesso è disciplinato secondo la legge.

Cos’è l’usucapione? Definizione e requisiti

Il possesso ad “usucapionem” del possessore.

L’istituto dell’usucapione è disciplinato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile.

L’articolo 1158 c.c. testualmente recita “ la proprietà di beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per vent’anni”.

L’usucapione è un metodo di acquisto della proprietà a titolo originario che presuppone il possesso ininterrotto per un certo periodo di tempo.

I presupposti quindi sono: possesso, tempo ai fini della maturazione dell’usucapione e inattività del proprietario.

Il possesso richiesto ai fini della configurabilità dell’istituto è detto propriamente “ possesso ad usucapionem” e deve essere:

• Pacifico e non violento(non può essere esercitato contro la volontà del proprietario usando violenza);
• Non clandestino (non può essere esercitato in modo da renderlo segreto al proprietario);
• Continuato(non può essere interrotto per più di un anno);
• Inequivoco(il possessore deve comportarsi come se fosse il proprietario, non mero detentore).

I tempi dell’usucapione: usucapione ordinaria e usucapione abbreviata.

Il secondo requisito necessario per ottenere l’usucapione è il trascorrere di un arco di tempo considerevole, durante il quale il possessore abbia tenuto il comportamento idoneo al possesso “ad usucapionem”.

A questo punto, è opportuno fare una distinzione tra usucapione ordinaria, usucapione abbreviata e usucapione della piccola proprietà rurale:

· L’usucapione ordinaria è quella prevista dall’articolo 1158 c.c., può avere a oggetto beni immobili (es. appartamenti, terreni,ecc.) o un’universalità di beni mobili (es. bestiame, biblioteche ecc. – art. 816 c.c.). I beni in questione si acquistano con la durata del possesso continuato per vent’anni. I vent’anni decorrono dal primo comportamento del possessore come vero proprietario, ad esempio, contadino che delimita i confini del terreno non suo, o che compra bestiame e macchinari per produrre il latte e rivenderlo.

· L’usucapione abbreviata (decennale) è prevista dall’articolo 1159 c.c., può avere a oggetto beni immobili, universalità di mobili e beni mobili. I beni in questione si acquistano con la durata dal possesso per dieci anni, a condizione che il possessore sia in buona fede e vi sia un titolo idoneo al trasferimento della proprietà già trascritto; ad esempio, il possessore si ritiene proprietario di un appartamento acquistato in buona fede(mediante atto di vendita già trascritto) da un soggetto che in realtà non era l’effettivo proprietario.

N.B. se tale situazione ha a oggetto beni mobili e mobili registrati la proprietà si acquista dopo tre anni dalla data di trascrizione es. automobili, mezzi di trasporto iscritti nei registri (in questi casi si può chiedere una visura pra)

· L’usucapione della piccola proprietà rurale è prevista dall’articolo 1159 bis c.c., ha a oggetto fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge. I beni in questione si acquistano con il possesso ininterrotto per quindici anni, a condizione che il possessore sia in buona fede e che vi sia un titolo idoneo al trasferimento della proprietà debitamente trascritto.

Inattività del proprietario

Ultimo, ma altrettanto fondamentale requisito, è il comportamento inattivo del proprietario nei confronti del bene.

Più che comportamento, è opportuno parlare di “non” comportamento; ovvero, il proprietario del bene in oggetto non deve esercitare alcun potere sul bene suddetto, cioè deve essere totalmente disinteressato riguardo alla sorte del suo bene.

Il proprietario che tollera l’uso del bene da parte del possessore come effettivo proprietario, non fa sorgere l’usucapione; la tolleranza dello stesso presume una coscienza da parte sua riguardo alla situazione in atto. Ciò che conta è che lo stesso, essendo a conoscenza della situazione di fatto, si disinteressi della sorte del suo bene e di conseguenza non eserciti i diritti di proprietà.

Si pensi al caso in cui il proprietario di un terreno, affittato al contadino che ne ha cura ogni giorno, si trasferisca definitivamente all’estero e che questi, pur sapendo che potrebbe maturare l’usucapione a favore del contadino, non fa nulla per impedirlo proprio perché non ha alcun interesse a detenere il suo terreno.

La ratio del diritto è quindi quella di tutelare sì la proprietà, ma in particolare la proprietà che vuole essere conservata.

Se al proprietario non importa esercitare i diritti di proprietà su un bene, allora l’ordinamento ne concede la proprietà a qualcun altro a cui importa.

Sentenza del giudice

Se sussiste il possesso ad usucapionem del possessore, trascorso l’arco di tempo richiesto ai fini dell’usucapione e posto il disinteresse dell’effettivo proprietario, vi sono tutti gli elementi per potersi recare dal giudice al fine di ottenere una sentenza di riconoscimento della proprietà acquisita per usucapione.

Previo tentativo di mediazione, a istanza dell’interessato, si da il via a un procedimento dinnanzi il giudice in cui devono essere provati gli elementi necessari all’usucapione(al fine di prova possono essere sentiti anche testimoni), inoltre devono essere presenti tutti gli eventuali comproprietari dei beni.

Il giudice è tenuto ad accertare la situazione giuridica di usucapione.

L’acquisto della proprietà in questi termini è detta a titolo originario, poiché sebbene ci sia un precedente titolare, l’acquisto della proprietà del possessore ad usucapionem prevale sulla proprietà inesercitata del proprietario. Inoltre non è necessario alcun contratto per far sorgere la proprietà, questa è acquistata automaticamente per il solo effetto della sentenza del giudice, che riconosce la situazione di fatto e stabilisce la proprietà in capo al possessore(per tale ragione la sentenza è “dichiarativa”).

Emanata la sentenza dichiarativa della proprietà, questa sarà poi trascritta nei pubblici registri.

La trascrizione della sentenza ai sensi dell’articolo 2651 del codice civile ha effetti di “pubblicità notizia”, volta alla conoscenza della proprietà del bene in capo al “nuovo” titolare (possono essere trascritti anche gli atti interruttivi dell’usucapione).

N.B. l’acquisto per usucapione si verifica anche per i diritti reali di godimento, ad esempio, è ricorrente l’acquisto per usucapione delle servitù (v.d. articolo servitù di veduta e servitù di panorama) eccetto le servitù apparenti.

Interruzione dell’usucapione

Se il proprietario ha coscienza del comportamento del possessore come effettivo proprietario e ha interesse a recuperare i suoi diritti sulla proprietà, viene meno uno dei presupposti dell’usucapione (ovvero il disinteresse del proprietario). In questo caso, può procedere con atti interruttivi dell’usucapione.

Ai sensi dell’articolo 1167 del codice civile “L’usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno. L’interruzione si ha come non avvenuta se è stata proposta l’azione diretta a ricuperare il possesso e questo è stato ricuperato.”

La norma disciplina l’interruzione naturale in cui il soggetto possessore viene privato del bene in suo possesso: tuttavia, ai fini dell’interruzione, non è sufficiente il mero spoglio dal possesso del bene, bensì è necessario che il possessore stesso venga posto nell’impossibilità obiettiva di continuare ad esercitare il possesso sia che questo avvenga per via del proprietario sia per vie naturali ( si pensi smottamento del terreno nella servitù di passaggio). Il possesso deve essere interrotto per un anno senza che il possessore possa aver esercitato anche sporadiche azioni sul bene.

Al secondo comma, l’articolo 1167 c.c. , fa riferimento alle azioni idonee al recupero da parte del proprietario del possesso perduto. Non sono sufficienti atti di diffida e messa in mora, poiché il possesso può essere naturalmente esercitato anche in aperto contrasto con il titolare del bene, “cosicché è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso solo ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, oppure atti giudiziali diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente, come notifica dell’atto di citazione con il quale venga richiesta la materiale consegna di tutti i beni immobili in ordine ai quali si vanti un diritto dominicale”( Cassazione Civile n.9682/2014).

Il porre un siffatto atto non interrompe di per sé l’usucapione, ma fa sì che si interrompano i termini del possesso utili ai fini della maturazione dell’istituto. Da quel momento decorrono i nuovi termini per l’usucapione fino all’effettivo ripristino del possesso da parte del proprietario.

Rinuncia all’usucapione

È possibile anche che l’interruzione avvenga pacificamente tra le due parti: non è improbabile che il possessore dinnanzi alla manifesta volontà del proprietario di riappropiarsi del bene, si faccia da parte rinunciando ad accampare diritti sulla proprietà in questione. In tal caso, sarà sufficiente far firmare al possessore una dichiarazione in cui riconosce al titolare del bene i diritti sulla sua proprietà, specificando che egli stesso ne dispone per espresso accordo con il proprietario.

Alla situazione appena prospettata può essere ricondotta la cosiddetta rinuncia all’usucapione.

La rinuncia all’usucapione può essere effettuata in modo espresso o tacito.

Nel caso di rinuncia espressa all’usucapione deve essere effettuata una dichiarazione scritta e univoca in cui il possessore dichiara di non essere interessato alla proprietà e di non volersi avvalere dell’usucapione. Tale dichiarazione scritta (ad esempio scrittura privata) può essere redatta sia a usucapione già maturata, sia prima del decorso del tempo utile.

In questo modo il proprietario è al sicuro dall’essere spodestato dalla sua proprietà, poiché, nonostante il possesso ininterrotto per un arco di tempo considerevole, il possessore non vanterà l’intervenuta usucapione, e la dichiarazione scritta, avrà efficacia anche nei confronti dei successivi acquirenti dei beni.

N.B. in caso di rinuncia scritta all’usucapione, il riconoscimento del diritto del proprietario deve essere scritto per mano del possessore o del suo rappresentate, in caso contrario non ha validità di rinuncia e quindi non interrompe l’usucapione.

Se invece non esiste una rinuncia scritta da parte del possessore ma il comportamento dello stesso fa desumere un disinteresse assoluto all’usucapione è ammessa la rinuncia “tacita” all’usucapione.

La rinuncia tacita esige come presupposto essenziale che vi sia un’incompatibilità assoluta tra il comportamento del possessore e la volontà dello stesso di acquistare il diritto di proprietà.

Ciò può essere facilmente dedotto da una serie di comportamenti che il possessore può adottare ad esempio: l’affittuario che chiede al proprietario di cambiare la serratura; o il contadino che ha in gestione un terreno e chiede al proprietario del fondo di poter piantare nuovi alberi da frutto; o ancora il titolare della servitù di passaggio che chiede di poter costruire un vialetto.

Tuttavia, per completezza espositiva, è necessario fare una piccola precisazione che trova la sua origine in una recentissima sentenza della Cassazione Civile e precisamente la n. 1363 del 2018.

Secondo la Suprema Corte “la parte che rinunci a far valere l’acquisto per l’usucapione maturatasi per effetto del possesso ininterrotto del fondo protrattosi per un certo periodo di tempo non rinuncia ad un diritto di proprietà già acquisito , bensì solo ad avvalersi della tutela giuridica apprestata dall’ordinamento per garantire la stabilità dei rapporti giuridici, sicché a tale rinunzia – indipendentemente dalla forma, esplicita o tacita , di essa – applicabile l’art. 1350 c.c. n. 5 che impone l’osservanza della forma scritta, a pena di nullità , per gli atti di rinuncia a diritti reali, assoluti o limitati, su beni immobili”

Ai sensi della regola imposta dal suddetto articolo 1350 c.c. n. 5, anche gli atti di rinuncia all’usucapione devono farsi per atto pubblico o scrittura privata a pena di nullità.

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Dott.ssa Martina Cardia