Accessione: il comproprietario del fondo diventa comproprietario dell’edificio ivi costruito

In base all’Istituto dell’accessione, disciplinato dal codice civile agli articoli 934 e seguenti, il proprietario del fondo diventa proprietario dell’edificio che su di esso viene realizzato.

L’istituto dell’accessione trae fondamento dal principio storico secondo cui la proprietà di una cosa qualificata come principale fa acquistare la proprietà della cosa (o cose ) qualificata come accessoria. L’accessione può essere orizzontale o verticale. Nel primo caso si fa riferimento alle trasformazioni subite dai fondi in caso di alluvione o avulsione. Nella seconda ipotesi, che è quella più frequente, la cosa mobile che si unisce alla cosa immobile (fondo) ricade nella proprietà del proprietario di quest’ultimo. L’esempio classico è quello dell’edificio costruito su un terreno. Quando il terreno appartiene ad unico individuo è pacifico che l’edificio costruito su di esso appartenga al relativo proprietario del fondo.

Può capitare però che il fondo sia di comproprietà tra più soggetti, e che soltanto un proprietario provveda a fabbricare sul fondo comune.

In questo caso potrebbero sorgere problematiche legate alla proprietà dell’immobile ivi costruito nei confronti degli altri comproprietari del fondo.

A tali perplessità ha dato risposta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 3873 depositata il 16 febbraio 2018.

La vicenda riguardava il caso di un privato che aveva chiesto lo scioglimento della comunione riguardante le unità immobiliari costruite dalla società convenuta sul fondo comune di cui entrambi erano proprietari.

La società convenuta contestava la richiesta rivendicando la proprietà esclusiva del fabbricato. In subordine in caso di accoglimento della richiesta attorea, chiedeva la condanna dell’attore per indebito arricchimento.

Il tribunale di primo grado dichiarava la proprietà esclusiva in capo alla società convenuta. Sentenza che veniva confermata anche dalla Corte di Appello. In particolare quest’ultima richiamava il principio secondo cui alle costruzioni realizzate da uno dei proprietari non si applica l’istituto dell’accessione di cui all’art. 934 codice civile, ma la disciplina sulla comunione, in base alla quale la nuova proprietà diviene di proprietà comune ai condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità alle norme che disciplinano l’uso della res comune.

Pertanto il privato proprietario proponeva ricorso in Cassazione. La seconda sezione civile investita della controversia rimetteva gli atti al Presidente per l’assegnazione alle Sezioni Unite, in quanto rilevava l’esistenza di un contrasto giurisprudenziale in materia.

Ed infatti secondo un orientamento più antecedente la costruzione realizzata su un fondo comune, diventa di comune proprietà man mano che viene realizzata salvo diversa pattuizione scritta tra le parti. Mentre ad avviso del secondo orientamento la disciplina dell’accessione si applica solo alle costruzioni realizzate su fondo altrui, dovendosi applicare alle costruzioni realizzate su fondo comune la disciplina della comunione. Orientamento condiviso dalla corte di Appello.

Le Sezioni Unite investite della questione, hanno dato ragione al privato condomino, relazionando dapprima sui profili giuridici dell’istituto dell’accessione.

I giudici sottolineano che in base a tale istituto la proprietà si acquista ipso iure al momento dell’incorporazione, circostanza questa che determina automaticamente l’effetto giuridico dell’acquisto della proprietà, indipendentemente dalla volontà dell’individuo. Pertanto in quest’ottica l’incorporazione diventa una modalità di acquisto automatica ed oggettiva., divenendo il proprietario della cosa principale (suolo) proprietario della cosa accessoria quando quest’ultima si congiunge stabilmente alla prima (fabbricato).

Inoltre i giudici specificano che mentre con riguardo all’accessione di mobile a mobile spetta al giudice accertare quale sia la cosa principale e quella accessoria, nel caso di accessione cd. Verticale è la legge che stabilisce che la cosa principale sia il bene immobile del fondo. L’accessione in questo caso si estende verticalmente all’infinito sia nel sottosuolo che nello spazio sovrastante il suolo.

Le sezioni unite hanno poi affrontato la questione dell’applicabilità dell’accessione in caso di comproprietà del suolo tra più soggetti ed uno solo di essi abbia costruito, analizzando i due opposti orientamenti giurisprudenziali.

Ad avviso dei giudici della suprema Corte di Cassazione il secondo orientamento che prevede l’applicazione della disciplina della comunione e non quella dell’accessione non può essere condivisibile, in quanto si basa sul presupposto errato che per l’accessione sia necessaria la qualifica di terzo del costruttore. Da tale Presupposto discende quindi la tesi erronea che in caso di comunione del suolo, non potendosi considerarsi terzo il comproprietario costruttore non può operare l’accessione.

Ad avviso delle Sezione unite invece la circostanza che in presenza di comunione del fondo sia solo un comproprietario a costruire, non va a precludere l’applicazione dell’istituto dell’accessione, elencando vari motivazioni a sostegno di tale tesi.

In primo luogo perché l’art. 934 c.c. non fa riferimento soggettivo al costruttore, limitandosi ad affermare che qualunque cosa esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di quest’ultimo, a prescindere dunque da chi sia il costruttore.

Inoltre a sostegno della tesi dell’applicabilità dell’accessione vi sarebbe la giurisprudenza in tema di comunione legale tra i coniugi, secondo cui la costruzione realizzata in costanza di matrimonio da entrambi i coniugi sul fondo di proprietà esclusiva di uno solo dei due appartiene a quest’ultimo in virtù del principio dell’accessione.

Pertanto ad avviso delle Sezioni Unite l’accessione opera senza dubbi anche in caso di costruzione realizzata da un solo condomino del suolo, evidenziando altresì che ammettere che i comproprietari non costruttori possano perdere la proprietà della cosa comune per il sol fatto dell’iniziativa di altro comproprietario, darebbe luogo a una sorta di espropriazione della proprietà privata in assenza di un interesse generale e senza indennizzo, sistuazione che contrasta con i principi della legge e della costituzione.

In sintesi quindi il Collegio ha ritenuto che “la disciplina della comunione non configuri affatto una deroga legale al principio di accessione di cui all’art. 934 c.c. e che quest’ultimo operi anche quando il suolo appartiene in comunione a più soggetti ed uno solo (o alcuni soltanto) di essi abbia provveduto a realizzare una costruzione o altra opera.”

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Avv. Paola Zarzaca