La Responsabilità Precontrattuale – artt. 1337 e 1338 c.c.

La responsabilità precontrattuale obbliga le parti a rispettare il principio di  buona fede e correttezza.

I cittadini nel regolare i propri interessi stipulano contratti. Le parti, prima di addivenire alla definitiva stipulazione di un contratto, iniziano una serie di trattative, ovvero, lo scambio di condizioni e/o proposte volte a giungere ad un definitivo accordo.

La fase che precede la conclusione del contratto è tutelata dagli artt. 1337 e 1338 del codice civile e prende il nome di “fase precontrattuale” . I suddetti articoli stabiliscono i casi in cui in capo alle parti sorga una “responsabilità precontrattuale”.

Ma in cosa consiste la responsabilità precontrattuale? Quali sono gli obblighi delle parti? Qual è la natura del danno?

Se sei interessato all’argomento e vuoi conoscere le risposte alle precedenti domande non ti resta che continuare a leggere questo articolo.

Che cosa s’intende per responsabilità precontrattuale?

Per responsabilità precontrattuale o “culpa in contraendo”, s’intende una responsabilità che può sorgere nella fase preliminare a quella della conclusione del contratto.

La ratio legis della responsabilità precontrattuale nasce dalla necessità di evitare che le parti possano essere vittime di inganni durante le trattative negoziali o possano giungere ad accordi invalidi e/o inefficaci.

Come fare per evitare di non incorrere in un risarcimento del danno per violazione della responsabilità precontrattuale?

La responsabilità precontrattuale, impone alle parti di comportarsi secondo buona fede, sia nello svolgimento delle trattative che nella fase di formazione del contratto.

Per rendere ancora più chiaro il concetto, forniamo un rapido esempio: Tizio decide di acquistare la casa a mare di Caio, a seguito di trattative intercorse tra le parti, Tizio si convince a procedere con l’acquisto dell’immobile. Nel frattempo Caio, confidando nel buon esito delle trattative, si reca nello stabile per liberare le camere da vecchi scatoloni e ripulire l’ambiente e comunica ai successivi interessati che la casa non è più disponibile sul mercato. Successivamente Tizio,  senza giustificato motivo, decide di non acquistare più l’immobile.

Questa condotta fa sorgere in capo a Tizio una responsabilità precontrattuale nei confronti del proprietario dell’immobile (Caio). Le motivazioni derivano dall’ingiustificato motivo del comportamento del potenziale acquirente, dalle eventuali spese sostenute da Caio, e dalla perdita di chance e/o occasioni di concludere il contratto con altri compratori.

Giova ricordare, che in virtù della libertà contrattuale, le parti non hanno l’obbligo di concludere il contratto ad ogni costo, ma la legge impone il dovere di comportarsi secondo buona fede e con correttezza, senza arrecare alla controparte alcun tipo di danno.

Responsabilità precontrattuale: la normativa

La responsabilità precontrattuale si esplica attraverso due norme di riferimento, l’art. 1337 e 1338 del codice civile.

L’art. 1337  del codice civile è intitolato Trattative e responsabilità precontrattuale e recita testualmente così:  “ Le parti nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto devono comportarsi secondo buona fede”.

Da ciò si desume che quando le parti non assumono comportamenti conformi al principio di buona fede, si generi conseguentemente una responsabilità precontrattuale. Nello specifico, si può dare luogo alla predetta responsabilità nel caso di abbandono delle trattative senza un giustificato motivo (come riportato nel precedente esempio) quando le stesse siano giunte ad un punto tale da far pensare alla positiva e certa conclusione contrattuale.

Dallo studio dell’art. 1338 del codice civile, si desume, altresì, che la responsabilità precontrattuale sorga anche se una delle parti non comunichi all’altra l’esistenza di una causa di invalidità contrattuale a lui nota. Per tale fattispecie, la mancata e consapevole non comunicazione di una causa invalidante del contratto, genera  responsabilità precontrattuale per violazione del dovere di buona fede.

Tra le condotte che integrano responsabilità precontrattuale rientrano anche comportamenti ingannevoli,  volti a spingere la controparte a concludere un contratto dagli effetti a lui sfavorevoli (art. 1338 del codice civile).

Il risarcimento del danno nel caso di responsabilità precontrattuale

Nel caso di risarcimento del danno per responsabilità precontrattuale, dovrà essere risarcito sia il danno emergente che il lucro cessante.

Per danno emergente, si intendono tutti i possibili costi o spese affrontate durante la fase delle trattative; per lucro cessante, invece, si intende la perdita di occasioni relative ad eventuali stipulazioni con altri soggetti o, addirittura, la perdita di migliori o di più vantaggiose offerte.

Per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale risulta necessario che le parti siano giunte a trattative avanzate, o comunque, idonee a far sorgere nella parte il concreto affidamento circa la conclusione del contratto, e che si siano interrotte senza un giustificato motivo. La verifica sull’esistenza o meno di tali elementi è valutata dal giudice di merito in sede processuale. (Cass. civ. n. 7545/2016).

Responsabilità precontrattuale: gli obblighi delle parti

Il principio di buona fede presuppone il rispetto dell’obbligo di informazione e di chiarezza.

L’obbligo di informazione, impone il criterio di garantire alle parti una conoscenza ampia su tutte le questioni rilevanti dell’accordo. Sarà onere dei contraenti, infatti, comunicare qualsiasi causa conosciuta di invalidità o inefficacia contrattuale.

Il rispetto dell’obbligo di buona fede, postula anche la necessità di chiarezza, al fine di evitare comunicazioni poco chiare e che possano, in qualche modo, indurre in errore una delle parti contrattuali.

Consigli pratici

Se hai pensato di iniziare delle trattative per l’acquisto di un immobile, è possibile procedere con dei controlli sul relativo appartamento (richiedi qui la tua visura catastale). Così facendo potrai procedere in completa tranquillità e sicurezza.

Potrebbe esserti utile anche richiedere una visura ipotecaria, per verificare se, nel corso del tempo, terze persone abbiano maturato diritti su quell’immobile che hai deciso di acquistare (Richiedi qui la tua visura ipotecaria). 

Ai fini della conclusione di un contratto, risulta vantaggioso sapere se la controparte si sia sempre comportata positivamente rispetto al pagamento di rate di un prestito, mutuo, o in alternativa sia stato moroso e inquadrato come un cattivo pagatore.  Effettuare una visura protesti ci aiuta sicuramente a capire se il contraente sia un buono o cattivo pagatore.

Se sei interessato all’argomento e vuoi saperne di più richiedi una consulenza legale online, se ti è piaciuto l’articolo condividilo o se vuoi contribuire alla discussione lascia qui un tuo commento.

Dott.ssa Fiorella Belcore