Compravendita immobiliare: l’intermediario deve comunicare un’ipoteca?

Nella compravendita immobiliare spesso si fa ricorso ad un agente immobiliare o ad un mediatore il quale si occupa di ricercare sul mercato l’immobile meglio adatto alle esigenze dell’acquirente e di concludere la compravendita immobiliare.

Ma può anche capitare che in compravendita immobiliare  l’immobile che si voglia acquistare sia gravato da una pregiudizievole legale, come ad esempio l’ipoteca. In questo caso sussiste in capo al mediatore l’obbligo di comunicare l’esistenza di tale gravame ai sensi dell’art. 1759 c.c.? In caso di mancata comunicazione, sussiste una responsabilità in capo al mediatore ex art. 1176 c.c.?

A queste domande ha dato risposta la seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 8849 del 05/04/2017 in cui ha affrontato proprio la questione della presunta responsabilità dell’agenzia immobiliare e del mediatore per mancata comunicazione agli acquirenti dell’esistenza di un’ iscrizione ipotecaria sull’immobile oggetto di compravendita.

Innanzitutto occorre precisare che ai sensi dell’art. 1759 c.c. il mediatore immobiliare deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso; si tratta delle circostanze a lui note mediante l’ordinaria conoscenza ai sensi dell’art. 1176 c.c. secondo il quale nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia e che nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata.

Il caso sottoposto all’esame della Cassazione riguardava una coppia che aveva citato in giudizio una società di intermediazione immobiliare a cui si era rivolta per la ricerca e l’acquisto di un appartamento, chiedendo la restituzione della provvigione di Euro 6.000,00 versata, per mancata comunicazione dell’esistenza di due iscrizioni ipotecarie (una volontaria ed altra legale) sull’immobile da acquistare. Una volta scoperta l’esistenza di tali pregiudizievoli legali, la coppia aveva raggiunto con i promittenti venditori un accordo di risoluzione consensuale del contratto preliminare di vendita, e pertanto richiedeva la restituzione della provvigione versata all’agenzia immobiliare, colpevole di non aver loro comunicato in tempo utile l’esistenza di tali ipoteche.

Il tribunale di primo grado accoglieva il ricorso degli attori condannando l’agenzia e il socio accomandatario, in solido, alla restituzione della somma complessiva di Euro 6.000,00, oltre ad interessi nella misura legale, dall’esborso al saldo, ed a rifondere agli attori le spese di lite.

I condannati presentavano appello alla Corte di Milano adducendo l’erroneità della sentenza relativamente ai doveri incombenti sul mediatore immobiliare. A loro avviso infatti non discende dal tenore degli articoli del codice civile l’obbligo di effettuare ricerche sullo status dell’immobile.

La Corte di appello, accogliendo il ricorso, evidenziava che non rientrava nella ordinaria diligenza, alla quale il mediatore doveva conformare il proprio operato, il compimento, in difetto di particolare incarico, di indagini di natura tecnico – giuridica, come l’accertamento mediante visure catastali ed ipotecarie della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento.

Ad avviso dei giudici di appello, l’art. 1759 del codice civile, infatti, pone a carico del mediatore semplicemente l’obbligo di comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note o conoscibili circa la valutazione e sicurezza dell’affare.

I giudici evidenziano che nella vicenda in esame non era emerso che l’agenzia immobiliare avesse avuto, all’atto della proposta o della stesura del preliminare, conoscenza di tali circostanze pregiudizievoli nè che le avesse colpevolmente taciute, pertanto a loro avviso, non era imputabile all’agenzia e al mediatore nessuna violazione di informazione.

Contro tale decisione la coppia di acquirenti proponeva ricorso in Cassazione adducendo due motivi. Con il primo contestavano l’esclusione di responsabilità professionale in capo all’agenzia immobiliare ed al mediatore in quanto a loro avviso ai sensi degli articoli del codice civile ricade sul mediatore l’obbligo non solo di comunicare circostanze note o, comunque, conoscibili con la comune diligenza, ma anche di non comunicare circostanze non veritiere e di cui non conoscesse la fondatezza e l’attendibilità. Ed infatti la coppia lamenta che il mediatore nella proposta di acquisto aveva assicurato agli interessati l’assenza sull’immobile di iscrizioni ipotecarie e di trascrizioni pregiudizievoli, senza precisare che tale informazione era stata solo appresa dal venditore senza verificarne comunque la veridicità mediante una visura.

La corte di Cassazione però ritiene tale censura infondata in quanto sostiene che l’obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell’art. 1759 c.c., va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione.

Si deve altresì ritenere che il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all’ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l’uso della normale diligenza.

Al riguardo la Corte di Cassazione evidenzia che ad avviso di costante giurisprudenza l’attività di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, come quelle relative all’accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà dell’immobile oggetto della trattativadalle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, non rientrano nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c. (v., tra le altre, Cass. n. 19075 del 2012 (non massimata); Cass. n. 15926 del 2009; Cass. n. 15274 del 2006; Cass. n. 822 del 2006; Cass. n. 16009 del 2003; Cass. n. 6389 del 2001; Cass. n. 4791 del 1999.

Dunque anche ad avviso dei giudici della seconda sezione della Corte di Cassazione non rientra nella comune ordinaria diligenza di cui all’art. 1176 c.c. lo svolgimento di indagini tecnico –giuridico, effettuabili ad esempio mediante visure catastali, sullo stato dell’immobile oggetto di compravendita.

Da ciò deriva che non sussiste in capo all’agenzia immobiliare e/o al mediatore immobiliare alcuna responsabilità per mancata comunicazione dell’esistenza di un gravame giuridico (ad esempio l’ipoteca) sul suddetto immobile.

Che tutele esistono allora per l’acquirente durante le fasi preliminari di una compravendita immobiliare?

Per evitare sorprese è sempre possibile effettuare una semplice visura ipotecaria per conoscere eventuali pregiudizievoli esistenti sull’immobile che si voglia acquistare. Con l’ispezione ipotecaria possiamo conoscere tutte le formalità presenti sull’immobile di nostro interesse. Una volta individuata la formalità possiamo procedere allo sviluppo della nota di nostro per conoscerne il contenuto. Per approfondire l’argomento puoi leggere questo post in merito alla responsabilità per il mancato aggiornamento delle Visure ipotecarie prima della conclusione di una compravendita immobiliare. 

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Avv. Paola Zarzaca