Agevolazioni Fiscali Prima Casa e Immobili di Lusso 2018
Nelle agevolazioni fiscali prima casa, come si sa, sono esclusi gli immobili di lusso, previsti dall’art. 1, terzo comma, Parte prima, Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n.13.
Per le agevolazioni fiscali prima casa, in base a tale normativa, gli immobili di lusso esclusi sono quelli che possiedono una superficie superiore a 240 mq.
La corte di Cassazione con la sentenza n. 2010 emessa il 26 gennaio 2018 ha chiarito che per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa 2018, nel calcolo della superficie utile deve essere considerata anche la superficie dei sottotetti e seminterrati, anche se essi non possiedono il requisito dell’abitabilità.
Il caso sottoposto all’esame degli Ermellini, riguardava una lite giudiziaria sorta tra un contribuente proprietario di un presunto immobile di lusso e l’Agenzia delle Entrate. Quest’ultima aveva emesso un avviso di liquidazione con il quale aveva revocato al contribuente le agevolazioni fiscali prima casa. Inoltre, l’agente chiedeva il pagamento delle imposte per intero in quanto a seguito dei controlli effettuati, la superficie dell’immobile acquistato dal contribuente superava i 240 mq e dunque doveva ritenersi un immobile di lusso escluso dalla agevolazioni fiscali prima casa.
Il contribuente pertanto proponeva ricorso alla Commissione tributaria provinciale che però respingeva il ricorso.
La commissione tributaria regionale invece accoglieva l’appello del contribuente. Ad avviso della Commissione tributaria regionale l’ufficio delle Entrate aveva errato nel computare nella superficie dell’abitazione anche il vano seminterrato ed il sottotetto. Trattandosi di locali tutti privi dei requisiti previsti dal Regolamento edilizio per l’abitabilità, andavano esclusi dal computo della superficie abitabile.
Contro tale sentenza, l’agenzia delle Entrate ha pertanto proposto ricorso in Cassazione, lamentando “violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1, col e nota II bis, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, in combinato disposto con il D.M. 2 agosto 1969, art. 6, n.1072.
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso. Ha ricordato che, in base ad uno stabile orientamento giurisprudenziale della stessa corte, in tema di imposta di registro, per stabilire se una abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, di cui all’art. 1, terzo comma, Parte prima, Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n.131, occorre fare riferimento alla nozione di “superficie utile complessiva”. Sul punto si veda l’art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, in forza del quale è irrilevante il requisito “dell’abitabilità” dell’immobile.
In merito alla presunta agevolazione fiscale prima casa, la Corte ha evidenziato che la normativa citata non richiama il requisito dell’abitabilità dei locali ma quello della “utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità.
Pertanto l’utilizzabilità degli ambienti costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione, sul rilievo della marcata potenzialità abitativa dell’immobile.
Dunque ad avviso dei giudici la “superficie utile complessiva”, non può restrittivamente identificarsi nella sola “superficie abitabile”.
I giudici spiegano che il parametro da utilizzare è quello della utilizzabilità di una superficie che prescinde dalla sua abitabilità ed è quello più idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” o meno di una casa.
Nello specifico la Corte evidenzia che dalla verifica della visura catastale, l’immobile oggetto di causa ha una superficie di mq 371, con una superficie utile complessiva, tenendo conto sia del piano seminterrato che del sottotetto, dunque superiore a 240,00 mq, soglia per la classificazione dell’immobile di lusso.
La corte inoltre evidenzia che in base alla nuova disciplina legislativa ( dlgs 23/2011 e dlgs 175/2014, entrata in vigore nel 2014), l’esclusione dalla agevolazione non dipende più dalla concreta tipologia del bene e dalle sue intrinseche caratteristiche qualitative e di superficie bensì dalla circostanza che la casa di abitazione oggetto di trasferimento sia iscritta in categoria catastale Al, A8 ovvero A9.
Vale la pensa ricordare che in tali categorie catastali rientrano rispettivamente le abitazioni di tipo signorile, Abitazioni in ville e i Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
Dunque sulla base della nuova disciplina, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali prima casa, non viene più considerata la superficie ma la sola classificazione catastale.
Tuttavia nel nostro caso, l’acquisto dell’immobile è stato effettuato antecedentemente all’entrata in vigore del nuove regime. Pertanto la classificazione di immobile di lusso va fatta con riferimento ai parametri all’epoca previgenti dm. 1072 del 2 agosto 1969, e dunque in base alla superficie.
La corte dunque evidenzia che il contribuente ha perso l’agevolazione fiscale prima casa in quanto ha acquistato un’abitazione di lusso prima del 2014. Tuttavia, il contribuente non è soggetto a sanzione amministrativa.
I giudici spiegano infatti che in materia di sanzioni amministrative per violazioni tributarie nessuno può essere assoggettato a sanzioni per un fatto che, secondo una legge posteriore, non costituisce violazione punibile.
In conclusione, la Corte di cassazione con la sentenza in premessa ha ritenuta legittima la revoca delle agevolazioni fiscali prima casa. Questo accadeva, in quanto l’immobile acquistato dal contribuente avendo una superficie superiore a 240 mq (compresi sottotetto e seminterrato) è da classificarsi come immobile di lusso ai sensi della normativa vigente all’atto di acquisto. Non ha invece titolo di applicare le sanzioni amministrative
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Per valutare la superficie dell’immobile può essere utile anche richiedere una planimetria catastale.
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Avv. Paola Zarzaca