Ici Terreni Edificabili – Sent. n. 24122 del 2017 Corte di Cassazione.

Ici Terreni Edificabili: ennesima sentenza della Corte di Cassazione sulla tematica!

In merito all’Ici Terreni Edificabili con la sentenza del 13 ottobre 2017, n. 24122, i giudici della suprema corte di cassazione hanno ribadito ch va effettuata una ricognizione del valore venale del terreno.

Va ricordato che a seguito dell’entrata in vigore degli artt. 11 quaterdecies, comma 16, del d.l. n. 203 del 2005, convertito dalla I. n. 248 del 2005, e 36, comma 2, del d.l. n. 223 del 2006, convertito dalla I. n. 248 del 2006, che hanno fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992, l’edificabilità di un’area, ai fini della determinazione della base imponibile, deve essere effettuata in base al valore venale e non a quello catastale. Fondamentale al riguardo è la qualificazione attribuitale dal piano regolatore comunale.

In materia di Ici terreni edificabili, si sono susseguite innumerevoli sentenze sulla base di un contrasto giurisprudenziale forse mai risolto, che può essere riassunto cosi:

• Un primo orientamento giurisprudenziale riteneva che ai fini dell’imposta Ici terreni edificabili fosse sufficiente che il terreno fosse inserimento nel piano regolatore comunale generale e qualificato come edificabile. Tale tesi fondava il proprio assunto sulla potenziale edificabilità del terreno. Su tutte vedasi sentenza della Corte di Cass. 24/08/2004, n.16751.
• Un secondo orientamento vedeva prevalente la tesi secondo la quale, ai fini dell’applicazione dell’imposta ici terreni edificabili, bisognava considerare l’effettiva edificabilità del terreno. Non era dunque sufficiente che il terreno fosse inserito e qualificato nel piano regolatore comunale come area fabbricale. Nel caso di non effettiva edificabilità del terreno, in quanto legata a vincoli di lottizzazione, il terreno doveva essere considerato e dunque tassato ai fini ICI, come terreno agricolo. Vedasi sentenza della Corte di Cass. 16/11/2004, n.21644.

Un tentativo di risolvere tale contrasto giurisprudenziale in materia di Ici terreni edificabili, sorto in capo alla stessa Corte di Cassazione è stato fatto dalle Sezioni Unite con la pronuncia del 28/09/2006, n.25506.

Con tale sentenza Le Sezioni Unite avevano chiarito che un terreno va tassato come edificabile ai fini ICI quando è qualificato così dallo strumento urbanistico comunale, indipendentemente dalla sussistenza dell’approvazione regionale dello strumento stesso e di strumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio della concessione edilizia.

Ma neanche tale pronuncia è servita a porre fine al contrasto normativo. Numerosi ricorsi da parte dei contribuenti hanno portato ad altrettante pronunce da parte della Corte di Cassazione.

Sulla base delle ultime pronunce si può affermare che l’orientamento della Suprema Cassazione è quello di considerare edificabili i terreni così valutati dal piano regolatore salva, però, ai fini dell’imposta ici terreni edificabili, la necessità di valutare la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell’immobile in ragione delle concrete condizioni esistenti al momento dell’imposizione (ex multis, Cass. n. 24308 del 29/11/2016; Cass. n. 12377 del 15/06/2016).

Ed è proprio sulla base di questo orientamento che la Corte di Cassazione si è nuovamente espressa nella sentenza citata in premessa dello scorso 13 ottobre. Nel caso di specie la Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto il ricorso di un contribuente avverso l’avviso di accertamento Ici su alcuni terreni, qualificati dal piano regolatore comunale “edificabili” inclusi in un piano di lottizzazione. In particolare era stata ritenuta illegittima l’applicazione dell’imposta su alcuni terreni destinati nel piano di lottizzazione a viabilità ed aree verde, e su altre aree esterne al piano di lottizzazione che dovevano essere espropriate dal comune per realizzare opere di interesse generale il cui valore era dunque azzerato e doveva essere assimilato a quello di terreni agricoli.

I giudici della Corte di Cassazione hanno ritenuto tuttavia che nel caso di specie la circostanza che l’area oggetto di causa fosse qualificata come edificabile dal Piano regolatore comunale ne escludeva per ciò solo la natura agricola mentre non rilevava il fatto che il piano di lottizzazione avesse previsto la concreta destinazione di talune aree a verde o a viabilità con concentrazione della cubatura solo su altre aree.

Ad avviso dei giudici supremi della Corte di Cassazione, la Commissione Tributaria regionale, ai fini dell’applicazione dell’imposta Ici terreni edificabili, avrebbe dovuto, quindi, accertare in concreto il valore venale dell’area tenendo conto degli elementi addotti dalle parti.

In conclusione dunque la Commissione Tributaria regionale aveva errato nel considerare terreni agricoli le aree esterne al piano di lottizzazione che il comune avrebbe dovuto espropriazione, non dando conto alle potenzialità edificatorie ancorché limitate dei terreni in considerazione della possibile dedotta decadenza dei vincoli del PRG in mancanza di adozione di piani attuativi.

Per conoscere l’eventuale edificabilità o meno di un terreno è sempre possibile effettuare una visura catastale. La visura infatti evidenzia la destinazione d’uso dell’immobile, oltre che la superficie e gli intestatari.

Avv. Paola Zarzaca