Acquisto di un immobile donato. Guida Completa 2020

Vorresti acquistare un immobile ma non sei sicuro sulla sua provenienza, o forse sei già venuto a conoscenza che la casa dei tuoi sogni è pervenuta al venditore tramite una donazione, e non sai come comportarti?

Hai paura di investire in quella bella casetta o in quel terreno che si è presentato come un’occasione da prendere al volo, perchè hai paura di beccare una fregatura? Se sei convinto di voler acquistare il bene, dormendo sogni tranquilli, continua a leggere per capire come farlo.

Prima della stipula di un contratto di compravendita è importante verificare la provenienza dell’immobile da acquistare, questo perché se l’immobile proviene da una donazione può essere un rischio per l’acquirente, vediamolo nel dettaglio.

Quando un immobile viene donato, diventa di piena ed esclusiva proprietà del donatario, che ha anche il diritto e la facoltà di vendere il bene a terzi acquirenti.

Perché, allora, dovremmo preoccuparci se decidiamo di acquistare un immobile che è stato donato al venditore?

La legge Italiana tutela i diritti degli eredi legittimari, facendo sì che questi non possano essere esclusi dall’eredità, riservandogliene una quota. Qualora il testatore abbia disposto di tutti i suoi beni, non consentendo di fatto agli eredi legittimari di ricevere quanto loro riservato, questi vengono tutelati mediante la possibilità di esercitare l’azione di riduzione.

Che cos’è l’Azione di Riduzione?

L’azione di riduzione consente ai soggetti legittimari di reintegrare le quote di eredità loro spettanti per legge, mediante la riduzione delle altre disposizioni testamentarie fatte dal testatore. L’articolo 555 del codice civile prevede che, oltre alle disposizioni testamentarie, possano essere ridotte anche le donazioni il cui valore ecceda la quota della quale il defunto poteva disporre.

In ordine quindi avremo, prima la riduzione delle disposizioni testamentarie, e poi la riduzione delle donazioni, partendo dalla più recente. Pertanto, se nell’asse ereditario non vi sono beni sufficienti per coprire la quota di legittima prevista dalla legge, i legittimari possono ridurre le donazioni.

Ma cosa succede se l’immobile è già stato venduto ad un terzo?

L’articolo 563 del codice civile risponde a tale interrogativo prevedendo che il legittimario possa soddisfare il suo diritto mediante escussione dei beni del donatario, che ha venduto l’immobile. Ove però anche i beni del donatario siano insufficienti, sarà esperibile l’azione di restituzione.

Che cos’è l’Azione di Restituzione?

L’azione di restituzione è un’azione che può essere esperita dal legittimario, leso nella sua quota di legittima, volta a recuperare l’immobile donato dal testatore e successivamente venduto a un terzo. Il legittimario ha, dunque, una tutela rafforzata che gli consente di acquisire l’immobile anche qualora sia stato venduto ad un terzo. È vero che l’articolo 563 cod. civ. consente al terzo acquirente di liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile pagandone l’equivalente in denaro, ma tale circostanza non rende meno gravoso il carico a lui imposto. Questo, difatti, si troverebbe costretto a restituire il bene che ha legalmente acquistato o, in alternativa, a dover pagare il suo valore per poterne mantenere la proprietà, con il rischio non indifferente di non riuscire a rivalersi sul venditore, o che questi non adempia al suo obbligo di risarcimento del danno.

Quali sono le possibili soluzioni a tutela dell’acquirente?

La prima cosa da fare quando si vuole acquistare un immobile è verificarne la provenienza nel ventennio. Anche se l’ultimo acquisto non è avvenuto per donazione, l’immobile può esser stato donato in un trasferimento precedente. E’ importante, dunque, controllare tutte le alienazioni di quell’immobile avvenute nell’arco degli ultimi venti anni. L’azione di restituzione, infatti, può essere esperita dai legittimari fino al termine di vent’anni dalla data della donazione del bene, oppure entro dieci anni dalla morte del donatario. Una volta appurato che l’immobile deriva da una donazione, ecco quali sono i nostri consigli per acquistare in sicurezza.

1) Verifica quanto tempo è trascorso dalla donazione, se sono passati più di vent’anni dalla data della donazione, o dieci anni dalla morte del donante, non è più possibile per i legittimari chiedere la restituzione dell’immobile al terzo.

2) Verifica che il donante dell’immobile sia ancora in vita, l’azione di riduzione, da cui può derivare una richiesta di restituzione del bene, può essere esperita dal legittimario solo dopo la morte del donante. È un’azione a cui il legittimario può rinunciare, e non è inverosimile una richiesta di questo tipo, è possibile che si riesca a trovare un accordo. La rinuncia all’azione di riduzione, però, non può essere fatta dal legittimario mentre il donante è ancora in vita, poiché tale rinuncia è in contrasto con il divieto di patti successori di cui all’articolo 458 del codice civile. L’azione di restituzione, invece, ha una diversa natura giuridica e può essere rinunciata anche mentre il donante è ancora in vita, come confermato dalla giurisprudenza alla luce del decreto del Tribunale di Torino n. 2298 del 26 settembre 2014 e del decreto del Tribunale di Pescara n. 250 del 25 maggio 2017. Pertanto la prima soluzione consigliata è di provare a trovare un accordo con i legittimari, affinché questi rinuncino all’azione di restituzione nei tuoi confronti. Non è detto, però, che i legittimari vogliano rinunciare al loro diritto alla restituzione del bene in tuo favore, e inoltre potrebbero sempre esserci dei nuovi legittimari (un nuovo coniuge o figli sopravvenuti).

Ma chi sono i legittimari?

All’articolo 536 del codice civile troviamo l’elenco delle persone in favore delle quali la legge riserva una quota di eredità o altri diritti nella successione, tali sono il coniuge, i figli (anche adottivi) e gli ascendenti.

3) Verifica che il donante abbia beni a sufficienza per coprire tutta la quota di legittima spettante ai legittimari. In questo caso, infatti, i legittimari saranno soddisfatti dai beni presenti nell’asse ereditario, e non avranno diritto ad esercitare l’azione di riduzione e la conseguente azione di restituzione del bene immobile nei tuoi confronti.

4) Verifica che la persona a cui è stato donato l’immobile che vuoi acquistare, abbia nel suo patrimonio beni a sufficienza per coprire il valore dell’immobile stesso. Il legittimario prima di poter chiedere la restituzione del bene al terzo acquirente, deve provare a soddisfarsi sui beni del donatario/venditore, solo nel caso in cui questi non siano sufficienti potrà esercitare l’azione di restituzione dell’immobile.

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Non preoccuparti, anche se dagli accertamenti esperiti dovesse risultare che vi è il rischio di perdere la proprietà dell’immobile che desideri acquistare, e pensi di dover rinunciare alla casa dei tuoi sogni, sappi che negli anni sono state ideate delle soluzioni giuridiche per tutelarti.

1) La fideiussione.

L’istituto della fideiussione, di cui all’articolo 1936 del codice civile, nasce per garantire l’adempimento di un’obbligazione del debitore. Avremo, dunque, un soggetto che si fa garante per il debitore, in modo tale che ove quest’ultimo si rendesse inadempiente, il pagamento possa essere chiesto dal creditore direttamente al garante stesso. Questo istituto giuridico è stato adattato all’acquisto di un bene immobile proveniente da una donazione, per tutelare il terzo acquirente. Viene chiesto al donante o in alcuni casi al legittimario, di prestare una fideiussione indemnitatis in favore dell’acquirente, non a garanzia dell’adempimento di un debito, ma a garanzia del pagamento del risarcimento del danno derivante dall’evizione totale o parziale dell’immobile, in seguito all’esperimento dell’azione di restituzione.

La conseguenza di tale fideiussione è che il legittimario non avrà interesse a chiedere la restituzione del bene poiché sarà lui stesso a dover pagare il risarcimento del danno, in favore dell’acquirente, qualora il venditore si renda inadempiente. L’effetto giuridico di tale fideiussione sarebbe simile a quello della rinuncia all’azione di riduzione, come già detto vietata dalla legge. Ritenendosi che tale soluzione non dia abbastanza sicurezza all’acquirente, poiché la fideiussione prestata dal donante o dal legittimario potrebbe essere ritenuta nulla per elusione alle norme di legge, si consiglia una fideiussione prestata da un terzo estraneo, come ad esempio un istituto di credito.

2) Risoluzione della donazione per mutuo dissenso.

La soluzione più sicura per tutelare l’acquirente, e rendere inattaccabile l’acquisto di un immobile derivante da una donazione, è la risoluzione della donazione per mutuo dissenso.

Tramite il mutuo dissenso, legittimato dagli articoli 1321 e 1327 del codice civile, il donante e il donatario/venditore, possono sciogliere la donazione dell’immobile con l’effetto che questo si consideri come mai uscito dal patrimonio del donante. Nonostante negli anni la possibilità di sciogliere un contratto di donazione per mutuo dissenso sia stata molto discussa, in questa sede è opportuno sottolineare che la recente giurisprudenza, e la corte di cassazione, hanno ammesso tale ipotesi. “la figura civilistica del mutuo dissenso non ha effetti traslativi ma eliminativi del precedente contratto, con efficacia ex tunc (retroattiva). È dunque erroneo configurare la retrocessione dell’immobile come un contrarius actus, nel quale peraltro è assente l’animus donandi. La prova di ciò è fornita dal disposto di cui all’articolo 2655 codice civile, che prevede nel caso di risoluzione contrattuale una semplice annotazione a margine, e non già una nuova trascrizione nei registri”. (Comm. trib. prov.le Bologna sez. IX, 22/01/2015, n.70).

Una volta risolta la donazione per mutuo dissenso, la compravendita dell’immobile potrà avvenire senza problemi tra il donante, che ne avrà nuovamente la titolarità, e l’acquirente, senza il rischio di possibili azioni di restituzione da parte dei legittimari. Tale ultima soluzione è quella che garantisce meglio il terzo acquirente, ma può essere attuata solo mentre il donante è ancora in vita.

In conclusione, come abbiamo visto, acquistare un immobile di provenienza donativa non è una decisione che va presa frettolosamente, è preferibile prima vagliare ogni soluzione idonea a tutelarti, e optare per quella più adatta alle tue esigenze.

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