Compravendita: Visure Catastali non aggiornate Responsabile il Notaio
La corte di cassazione con una recente pronuncia, ordinanza n. 21953 dello scorso settembre 2017, ha sancito la responsabilità del notaio colpevole di non aver effettuato le necessarie verifiche catastali prima di un atto di compravendita.
Il notaio in questione era stato citato in giudizio da alcuni suoi clienti per responsabilità professionale chiedendo il risarcimento dei danni subiti, in quanto avevano stipulato con il suddetto notaio, un atto di compravendita di alcuni immobili, scoprendo in seguito che erano assoggettati a pignoramento immobiliare.
I clienti quindi avevano chiesto al Tribunale il risarcimento dei danni per responsabilità del notaio,poiché non aveva effettuato preventivamente alla stipula dell’atto di compravendita, le necessarie visure ipocatastali con le quali sarebbe stato possibile avere conoscenza della presenza del pignoramento immobiliare.
Il Tribunale di primo grado, con sentenza confermata poi anche dalla Corte d’appello, aveva accertato la responsabilità del notaio, condannandolo a risarcire il danno, pari all’importo pagato dai clienti acquirenti per ottenere la cancellazione del pignoramento sugli immobili acquistati.
Il notaio in questione ha proposto avverso tale sentenza ricorso in cassazione denunciando la violazione dell’art. 1218 c.c. nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio.
Occorre ricordare che ai sensi dell’articolo 1218 del codice civile, il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile. Tale norma disciplina la responsabilità contrattuale in capo al soggetto in caso di inadempimento dell’obbligazione, e si applica quindi anche in caso di responsabilità del professionista incaricato dell’adempimento di un determinato atto.
La parte inadempiente e quindi nel nostro caso il professionista, per liberarsi deve provare che l’inadempimento non è a lui imputabile. Tale disposizione si intreccia con quella prevista dall’art. 1176 c.c. ai sensi del quale nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia. Nel caso di adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata. Pertanto in caso di inadempimento del professionista si può ottenere il risarcimento del danno se viene accertata la condotta non diligente tenuta dallo stesso.
Relativamente al proprio inadempimento, il notaio ha sostenuto che il pagamento del prezzo per l’acquisto degli immobili era già avvenuto in un momento precedente alla stipula del contratto definitivo, circostanza che ad avviso del notaio non è stata presa in considerazione nella sua giusta rilevanza dai giudici di primo e secondo grado.
Ad avviso del notaio infatti, in considerazione che gli immobili erano stati già pagati prima del suo intervento, ossia prima della stipula del contratto definitivo, l’eventuale controllo mediante visure ipocatastali, accertante l’esistenza del pignoramento trascritto sull’immobile e la procedura esecutiva in corso, non avrebbe avuto alcuna incidenza causale sul verificarsi del danno, atteso che gli acquirenti avevano già pagato l’intero prezzo.
Tale circostanza a suo dire escluderebbe la responsabilità del notaio e il diritto al risarcimento in capo agli acquirenti.
Con il secondo motivo, il professionista ha contestato la sentenza impugnata riguardo la quantificazione del danno. In particolare essendo stato già integralmente pagato il prezzo prima della stipula, il danno poteva essere commisurato al massimo ai costi del rogito notarile.
La Corte di Cassazione ha ritenute infondate le doglianze del notaio, rigettando il ricorso.
La cassazione ha in particolare evidenziato che la questione della rilevanza del momento in cui avvenne il pagamento del prezzo, che il notaio afferma essere avvenuta prima del rogito del contratto, è una questione nuova, che non è stata discussa nelle fasi di merito.
Quanto al secondo motivo in merito alla quantificazione del danno, la Corte rileva che nel giudizio di merito è stata accertata la responsabilità del notaio per negligenza relativa al non aver preventivamente verificato, e reso edotti i clienti, mediante delle semplici visure, l’esistenza sia dell’iscrizione ipotecaria che del pignoramento sui tre terreni oggetto di acquisto da parte dei clienti. Nel giudizio di merito inoltre è stato accertato che i clienti per liberare i terreni acquistati dal vincolo del pignoramento, hanno pagato un determinato importo.
Pertanto ad avviso della corte la condanna del professionista al risarcimento del danno è legittima, in quanto è volta a porre i danneggiati nella situazione nella quale si sarebbero trovati se effettivamente avessero acquistato l’immobile libero da pesi e vincoli, ovvero volta a reintegrarli della somma della quale si sono dovuti privare per liberare dal vincolo l’immobile che era stato garantito loro come libero.
La Corte di Cassazione ha dunque ribadito il principio secondo il quale per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo. Conseguentemente, l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità “ex contractu” per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità(Cass. n. 24733 del 2007).
In conclusione, il notaio prima di stipulare qualsiasi atto negoziale è tenuto a verificare mediante le visure idonee, lo status degli immobili oggetto della negoziazione.
La sentenza si inserisce nel panorama delle responsabilità dei profesisonisti nel settore delle compravendita. Si segnala al pari la responsabilità dell’agente immobiliare per mancata comunicazione dell’esistenza di un gravame sull’immobile.
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Avv. Paola Zarzaca