Il diritto di sopraelevazione. Cos’è? A chi spetta?

Il diritto di sopraelevazione. Cos’è? A chi spetta? Quali limiti incontra? L’orientamento della recente giurisprudenza.

Il diritto di sopraelevazione è espressamente previsto e consentito dalla legge. La ragione di esistenza di tale diritto sicuramente risiede nella tutela del diritto di proprietà, teso proprio a consentire ai soggetti che acquistano una qualsiasi proprietà di poter disporre della stessa come meglio credono.

Quando si compra un appartamento spesso accade che si prediliga acquistare ai piani più alti, ciò accade per molteplici ragioni: il più comune? Il panorama (vedi articolo servitù negative di veduta e di panorama) Eppure esiste anche un’altra ragione per la quale si suole scegliere un appartamento all’ultimo piano, ovvero, il diritto di sopraelevazione.

Tuttavia, è necessario definire in cosa consista il diritto di sopraelevazione e a chi effettivamente lo stesso spetti.

La giurisprudenza si è più volte espressa per capire chi sia il titolare del diritto medesimo e in quali limiti possa essere da quest’ultimo esercitato.

Se vuoi saperne di più sull’argomento, continua a leggere l’articolo, in cui viene definito il diritto di sopraelevazione secondo la legge, chi ne sia titolare, e quali limiti incontra il diritto di sopraelevazione secondo le ultime pronunce giurisprudenziali in merito.

Il diritto di sopraelevazione, cos’è a chi spetta.

Il diritto di sopraelevazione è disciplinato dall’articolo 1127 del codice civile. In particolare il codice recita “ Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli e inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.”

Questa è la noma di riferimento così dettata dal legislatore sull’argomento. Ma prima di analizzare la normativa su descritta è necessario spiegare cosa si intenda per “sopraelevazione”.

Secondo l’ormai consolidata giurisprudenza per “ sopraelevazione” si intende qualunque “intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto del fabbricato, in modo da occupare lo spazio sovrastante e superare l’originaria altezza dell’edificio” ( Cass. Civile n. 17284/2011).

La configurazione del diritto di sopraelevazione è stata più volte dibattuta nello scenario giuridico, tuttavia, anche se non è stato possibile assimilare tale diritto ad alcuno esistente, è pur sempre pacifico che il diritto di sopraelevare sia comunque inquadrabile nell’ambito dei diritti reali essendo lo stesso strettamente connesso al diritto di proprietà.

Di fatto, la stessa norma recita che è facoltà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano poter costruire sopra l’edificio e poter elevare nuovi piani o nuove fabbriche, anche se lo stesso è proprietario del lastrico solare (quello che comunemente è chiamato terrazzo).

Quanto detto è coerente al nostro scenario legislativo, considerato quanto il nostro ordinamento dia importanza al diritto di proprietà e sia restio a comprimerne la portata.

Del resto Eugène Delacroix diceva che“Il segreto della felicità non è nel possesso delle cose, ma nel godimento che se ne trae” , è quindi più che legittimo che al proprietario dell’ultimo piano sia riconosciuta la possibilità di poter godere a pieno anche del diritto di sopraelevare il suo appartamento se ciò lo aggrada.

Quali sono i limiti del diritto di sopraelevazione? Le recenti pronunce della Cassazione.

Il primo limite incontrato all’interno della norma è quello relativo alle condizioni statiche dell’edificio.

Secondo la giurisprudenza prevalente, tale divieto deve essere interpretato nel senso che il diritto di sopraelevazione è vietato non soltanto nel caso in cui l’edificio non possa sopportare un ulteriore peso, ma anche nel caso in cui la costruzione di una nuova fabbrica “non consenta di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica” ( Cass. Civile n. 8642/2012), quindi bisognerà considerare le fondamenta dell’edificio in relazione anche alle leggi sismiche (per verificare lo stato dell’edificio puoi richiedere la visura catastale o una visura di planimetria catastale)

Tale limite potrebbe essere superato soltanto se, con il consenso degli altri condomini, il proprietario si sobbarchi l’onere di provvedere egli stesso a rafforzare le fondamenta dell’edificio sul quale egli intende elevare un nuovo fabbricato in modo tale da renderlo idoneo alla costruzione delle migliorie che intende apportare.

Gli altri limiti imposti dalla norma riguardano i condomini: tali limiti e divieti, secondo la giurisprudenza, potrebbero essere assimilabili ad una servitus altius non tollendiovvero, possono essere costituiti soltanto con un espressa pattuizione inserita anche all’interno del regolamento condominiale e potrebbero essere fatti valere sia dal condominio sia dal singolo condomino.

Una delle ragioni per cui il condomino potrebbe opporsi al nuovo fabbricato è un ragionevole pregiudizio del decoro dell’edificio.

Secondo la recente cassazione in merito, la nozione di aspetto architettonico e di decoro architettonico(art. 1120 c.c. innovazioni ) “pur non coincidendo tra loro non possono prescindere l’una dall’altra, sicché l’intervento edificatorio di sopraelevazione deve comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicare l’originaria fisionomia– dell’edificio- e alterare le linee impresse dal progettista” (Cass. Civ. n. 17350/2016). Pertanto, i condomini potranno opporsi non soltanto se la sopraelevazione stona con lo stile dell’edificio o se le condizioni statiche del fabbricato non lo consentano, ma anche se dalla nuova costruzione deriva una riduzione della luce o dell’aria che possa pregiudicare gli altri appartamenti.

Infine, l’ultimo inciso dell’articolo 1127 c.c. è dedicato all’indennità che deve essere corrisposta dal proprietario dell’ultimo piano (che abbia usufruito del diritto- ex lege- di sopraelevazione) agli altri condomini.

Il proprietario infatti,a noma di legge, dovrà corrispondere“agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.”

Il fondamento dell’indennità dovuta, secondo le sezioni Unite n.16794/2007, risiede nel principio di proporzionalità: in base al quale colui che ha costruito un nuovo fabbricato otterrà una proprietà di maggior valore, pertanto “trae fondamento dall’aumento del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva.”

Per concludere l’argomento trattato si può pacificamente affermare che sebbene nel rispetto dei limiti e degli oneri suddetti, è pur sempre lecito che al proprietario nell’ultimo piano spetti il diritto di sopraelevazione esercitabile anche senza il consenso degli altri condomini. Quanto detto, è stato ribadito da ultimo con la sentenza numero 7563 del marzo 2019 nella quale la Cassazione ha affermato che “il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio acquistando la proprietà del lastrico solare, acquisisce il diritto di sopraelevazione e non necessita al un consenso da parte degli altri condomini, a meno che non sia prevista una limitazione convenzionale della norma di cui all’art. 1127 c.c.”

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Dott.ssa Martina Cardia