Servitù negative di veduta e panorama

Servitù negative di veduta e panorama

Le servitù negative di veduta e panorama: cosa sono le servitù? La tutela del diritto di veduta e panorama.

Le servitù negative di veduta e panorama, la tutela della legge sui corrispondenti diritto di veduta e diritto di panorama.

“Stare in casa significa poter assaporare il piacere di sapere che fuori c’è un paesaggio meraviglioso e, quando vuoi, apri la porta o la finestra e lo guardi.”( cit. Roberto Peregalli).

Quant’è sublime potersi affacciare dalla finestra e godere della vista di un tramonto sul mare o del sorgere del sole tra le montagne… chi potendo scegliere non sceglierebbe di vivere in una casa che si affaccia su tali scenari?

Tuttavia, in un paesaggio urbano, sempre più di rado è consentito tale privilegio. La quantità di immobili costruiti cresce di giorno in giorno, e ciò limita notevolmente il paesaggio naturale da ammirare. Ma, se seppur considerato quasi un miraggio, esistono, alcuni edifici che consentono tale vista.

Del resto, ai giorni nostri, anche lo scenario paesaggistico è cambiato e sembrerebbe sufficiente accontentarsi anche della semplice vista dell’alba tra i palazzi: si pensi agli edifici sopraelevati che dominano il paesaggio cittadino o si pensi semplicemente un banalissimo piano alto da cui si scorge il mare.

La domanda che ci si pone è la seguente: nel mondo giuridico il diritto di veduta o di panorama esiste? La risposta è sì, l’ordinamento ha deciso tutelare tali diritti, concedendo la possibilità di istituire le cosiddette servitù negative e, nel caso in questione, si parla specificatamente di servitù negative di veduta e di paesaggio.

In cosa consistono le servitù? Cosa sono le servitù negative di venuta e paesaggio? Perché l’ordinamento tutela il diritto di veduta e di paesaggio?

Se vuoi conoscere le risposte a queste domande continua a leggere l’articolo in cui viene data la definizione di servitù e specificatamente si parla delle servitù negative di veduta e di panorama.

Cosa sono le servitù?

La servitù è un diritto reale di godimento che presuppone l’esistenza di due fondi: un fondo detto “dominante “ e l’altro detto “ servente”.

I due fondi tra loro hanno un rapporto di “utilità”, nel senso che il fondo servente deve essere utile a quello dominante, o per meglio dire, deve recare un vantaggio al fondo dominante.

Le servitù vengono dette “prediali” inerenti ai fondi: il vantaggio è riferito esclusivamente al fondo dominante non al suo proprietario.

Affinché si costituisca la servitù sono necessari i seguenti presupposti:

  • Due diverse proprietà dei fondi: i fondi devono appartenere a due proprietari diversi;
  • Utilità del fondo servente: il fondo servente deve essere gravato da un peso da cui deriva l’utilità del fondo dominante;
  • Vicinanza dei fondi: i fondi devono essere o contigui o in rapporto tale tra loro da garantirne l’utilità;
  • Unilateralità del fondo servente: i fondi non devono recarsi un reciproco vantaggio ma deve essere esclusivamente il fondo servente a recare il vantaggio al dominante;
  • Ambulatorietà e dipendenza del fondo servente: il fondo servente segue in tutto e per tutto il fondo dominante, ciò vuol dire che il fondo servente segua il dominante anche presso i successivi proprietari.

Il principio che regola le servitù nasce nell’antico diritto romano “servitus in faciendo consistere nequit” che significa“ la servitù non può consistere in un obbligo di fare”. Pertanto, il diritto di servitù non implica un fare da parte del fondo servente ma un (“pati”) ovvero un patire/lasciar fare un’attività che avvantaggia il fondo dominante. Al fondo servente possono essere imposti obblighi accessori in modo tale da consentire l’esercizio concreto della servitù.

Disciplinate dagli articoli 1027 e seguenti del codice civile, le servitù possono essere costituite: per legge (servitù coattiva); per contratto o testamento (servitù volontaria); per usucapione ( art. 1061 c.c.) o per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c.).

Esistono diverse tipologie di servitù:

  • Servitù apparenti e non apparenti: a seconda che vi siano opere o manufatti visibili e permanenti destinati all’esercizio della servitù oppure no (es. ponte = servitù apparente, es. sentiero libero = servitù non apparente);
  • Servitù continue e discontinue: a seconda che l’esercizio dell’attività avvenga senza interruzione oppure a intervalli di tempo (es. servitù di acquedotto = servitù continua, es. passaggio pedonale = servitù discontinua);
  • Servitù positive e negative: a seconda che l’attività svolta si sostanzi in un “fare” del fondo dominate sul fondo servente (che sopporta l’attività del dominante) o in una non attività del fondo servente (es. passaggio pedonale = servitù positiva – sul fondo servente; es. non costruire = servitù negativa – il fondo servente non può costruire per permettere al fondo dominante il diritto di veduta o paesaggio).

Le servitù di veduta e paesaggio, la tutela dei diritti corrispondenti.

Le servitù possono essere tipiche e atipiche: tipiche se disciplinate espressamente dal codice civile, atipiche in caso contrario.

Restando in tema di servitù negative possiamo distinguere due tipologie di servitù: una che potremmo definire in un certo qual modo tipica ovvero, la “servitù di veduta” , poiché ricavabile dall’articolo 907 del codice civile; e una atipica di matrice giurisprudenziale detta “servitù di paesaggio”.

La servitù di veduta nasce in conseguenza al diritto di veduta di cui viene fatta esplicitamente menzione nell’articolo 907 del codice civile al primo comma:

Quando si e acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino (1027 e seguenti), il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’Articolo 905.”

La servitù di veduta è lo strumento che consente l’esercizio del diritto all’apertura di veduta sul fondo servente. Quindi, essenzialmente consiste nel diritto del titolare del fondo di potersi affacciare sul fondo del vicino senza avere ostacoli, la servitù si concretizza nella non attività di costruzione da parte del proprietario del fondo servente, ed in particolare non ostacolare o impedire l’esercizio della veduta in capo al titolare del fondo dominante.

Il fondo servente è utile al fondo dominante poiché gli consente di godere la “vista” sul fondo vicino.

La ratio di non fabbricare a distanza inferiore a tre metri è quella di “assicurare al titolare il diritto alla veduta sufficiente aria e luce consentendogli l’esercizio dell’inspectio e della prospectio”(Cassazione Civile n. 5764/2004), ovvero possibilità di guardare e sporgersi sul fondo altrui.

Per effetto delle limitazioni suddette a carico del fondo su cui si esercita la veduta sorge il cosiddetto “jure servitutis”, dando vita a tutti gli effetti a un diritto reale di godimento.

Tuttavia questo tipo di servitù non sorge in maniera automatica, ma deve essere costituito come tutte le altre servitù: per contratto, per testamento e per usucapione e per destinazione del padre di famiglia quando si è in presenza di opere visibili.

Analogamente al diritto di veduta, la giurisprudenza ha deciso di tutelare anche il diritto al panorama.

Diversamente dal diritto di veduta che si ferma sulla possibilità di affacciarsi sul fondo del vicino, il diritto di panorama tende ad assicurarsi una vista su tutto il panorama verso l’infinito.

Questo diritto ha dato origine alla servitù di panorama che al pari della servitù di veduta è anch’essa una servitù negativa e consente al fondo dominante di godere della più ampia vista possibile. Pertanto, anche qui sul fondo servente graverà un’impossibilità di costruire qualsiasi cosa che miri, in tutto o in parte, a ostacolare la visuale al titolare del diritto di panorama.

Al pari della servitù di veduta, anche la servitù di panorama può essere costituita per legge e testamento, di recente la Corte di Cassazione (con le pronunce n.2973/2012 e n. 24401/2014) ha esteso tale possibilità di istituire la servitù di panorama anche mediante usucapione e per destinazione del padre di famiglia, purché la servitù sia effettiva e basata su opere visibili finalizzate all’esercizio del diritto di panorama.

Quindi, nel caso in cui vi sia una violazione delle servitù di panorama e di veduta, il danneggiato potrà proporre un’azione giudiziaria.

Due casi concreti possono essere:

Ad esempio, in caso di violazione della servitù di veduta, il vicino ha costruito un fabbricato che impedisce di affacciarsi al titolare del diritto di veduta: quest’ultimo potrà chiedere il risarcimento per danno ingiusto ex art. 2043 c.c. avvalendosi eventualmente anche di una perizia.

Ad esempio, in caso di violazione di servitù di paesaggio, viene innalzato un piano in più all’edificio di fronte, si potrà chiedere l’annullamento dei titoli edilizi al TAR. Infatti, secondo il recente Consiglio di Stato il diritto al panorama è un ottimo motivo per annullare le licenze edilizie se queste non rispettino la normativa vigente in materia edilizia e urbanistica sia a livello locale che regionale e statale.

La ratio di tale scelta è spiegata dal Consiglio di Stato nella sentenza n.362 del 2015 nella quale viene specificato che il panorama “incrementa la quotazione di mercato degli immobili e corrisponde a un interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico che lo riconduce nell’ambito delle norme del codice civile inerenti alle distanze, alle luci e alle vedute”.

(N.B. nel caso in cui si voglia proporre un’azione giudiziaria, ai fini della regolarità della stessa potrebbe essere utile richiedere una visura catastalesul fondo servente.)

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Risorse utili

Visura catastale

Visura ipotecaria

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