Danno da Infiltrazioni da Immobile Concesso in Locazione

Nel danno da infiltrazioni da immobile concesso in locazione la responsabilità per i danni è del conduttore o del locatore?

Nel danno da infiltrazioni una problematica assai frequente è quella di capire se la responsabilità per i danni subiti da terzi sia attribuibile al proprietario o al conduttore.

Facciamo un esempio. Tizio ha una bottega dove gestisce un negozio di vendita di abbigliamento. Una mattina, come molte altre, Tizio si reca nel negozio ed appena apre le porte scopre che tutti i locali sono allagati. Immediatamente cerca di mettere la merce al riparo. Subito dopo scopre di aver subito ingenti danni sia alla merce che al locale che aveva appena ristrutturato. Dopo un’attenta ispezione Tizio scopre che l’acqua si è infiltrata da una parete in cartongesso dal negozio adiacente. Chiamato il geometra di fiducia, Tizio ha la certezza che l’infiltrazione è arrivata dal locale adiacente, anch’esso una bottega dove veniva esercitata un’attività di vendita al dettaglio.

Pertanto Tizio prontamente contatta la proprietaria del negozio Caia, la quale confermato l’evento sostiene di non avere alcuna responsabilità, in quanto l’immobile è in locazione, quindi saranno i proprietari a rispondere dei danni.

Tizio dopo aver ottenuto gli estremi catastali dell’immobile effettua una visura catastale per immobile e risale ai proprietari. A questo punto effettua una ricerca per identificare la residenza di proprietari ed invia una raccomanda a/r per ottenere il risarcimento dei danni. I proprietari dicono a Tizio che dato che l’immobile è concesso in locazione, la conduttrice è tenuta al risarcimento dei danni. Tizio, che aveva speso 4.000 euro per ripristinare il locale, si rivolge al legale di fiducia. Viene esperito un ricorso ex art. 696 bis c.p.c. –C.T.U. preventiva- al fine di quantificare i danni e stabilire la causa del danno. Conclusosi il procedimento, il ctu quantifica i danni, accerta che l’infiltrazione è stata causata dall’immobile condotto da Caia ma non riesce a identificare la causa specifica dell’infiltrazione.

Pertanto Tizio, dato che locatore e conduttore non riconoscono la propria responsabilità è costretto a citarli entrambi in giudizio per tutelare i propri diritti e ottenere il risarcimento del danno da infiltrazioni.

Che cosa dice la legge al riguardo? L’art. 2051 c.c. sancisce che ciascuno è responsabile per le cose che ha in custodia tranne che provi il caso fortuito.

La natura di tale responsabilità è oggettiva, si veda al riguardo la sentenza n. 20427/2008 Cass. I problemi sorgono quando un terzo ha il possesso del bene per qualunque ragione giuridica: locazione, comodato ecc.

Tale problematica è stata risolta con la sent. n. 12019 del 1991 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite. La corte ha disposto che se l’immobile è dato in locazione, il proprietario, conserva la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (come cornicioni, tetti, tubature idriche) ed è responsabile, in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi. Con riguardo alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri (come i servizi dell’appartamento), la responsabilità verso i terzi, secondo le previsioni del cit. art. 2051 c.c., grava soltanto sul conduttore medesimo.

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Nei casi in cui non è possibile stabilire con certezza la causa del danno a terzi, locatore e conduttore sono responsabili in solido. Tale conclusione trae origine dal comma III ex art. 2055 c.c. Sul punto merita essere richiamata la recente sentenza n. 11815 del 2016 III sez. Cass. Civ..

In conclusione, nell’esempio fatto sia i proprietari che la conduttrice saranno tenuti a risarcire in solito Tizio. Resta salva la possibilità di entrambi i convenuti di dare la prova contraria e/o del caso fortuito.

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