Spese condominiali non pagate: rischio decreto ingiuntivo per il condomino

Spese condominiali non pagate: rischio decreto ingiuntivo per il condomino

Quali sono le spese condominiali? Quando sorge l’obbligo per il condomino di pagare le spese condominiali?

Cosa si rischia in caso di spese condominiali non pagate? L’Istituto del Condominio è stata regolamentato in maniera sistematica solo nel codice del 1942.

Le norme che lo disciplinano sono contenute nel Libro III, Capo II Titolo VII, che riguarda la comunione di beni, a conferma del fatto che si tratta di una peculiare forma di comunione su di un bene immobile. Tratto distintivo rispetto alla disciplina relativa alla Comunione di beni è che nel Condominio coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.

Per fare un esempio, mentre un terreno di proprietà comune è soggetto alle norme generali in materia di Comunione, un edificio composto da più appartamenti potrà essere disciplinato sia dalle norme in materia di Comunione, sia dalle norme speciali in materia di Condominio.

Tutti i condomini sono tenuti al pagamento delle spese relative alle parti comuni.

Ma quali sono più specificamente le spese condominiali?

Nell’articolo spiegheremo cosa si intende per spese condominiali e le conseguenze cui va incontro il condomino, in caso di spese condominiali non pagate.

Spese condominiali non pagate: quali sono e come sono ripartite.

Quando si parla di spese condominiali si fa riferimento alle quote che ogni condomino è tenuto a pagare per la fruizione dei servizi condivisi. In generale si tratta delle somme dovute per il consumo comune della luce, dell’acqua, per l’uso del riscaldamento, per la manutenzione dei beni e servizi utilizzati da tutti i condomini.

Può trattarsi di spese di ordinaria amministrazione come nel caso delle bollette di luce o di spese di straordinaria amministrazione, come nel caso di interventi per il rifacimento del tetto o la sostituzione della caldaia.

Le norme per la suddivisione delle spese sono contenute nel regolamento contrattuale e solo, in sua mancanza, si ha riguardo al Codice Civile.

L’articolo 1104 del Codice Civile stabilisce l’obbligo in capo a tutti i condomini di partecipare alle spese necessarie per la conservazione e il godimento della cosa comune e alle spese deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al diritto.

L’articolo 1123 c.c. prevede che le spese per l’uso delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono suddivise in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

L’amministrazione del Condominio può essere affidata, con delibera assembleare, ad uno o più condomini o ad un terzo estraneo, persona fisica o società, che abbia i requisiti stabiliti dalla legge. La delibera determina i poteri e gli obblighi dell’amministratore, cui è attribuita la rappresentanza legale del Condominio.

La nomina dell’ amministratore è obbligatoria solo se i condomini sono più di 8.

Spese condominiali non pagate: poteri dell’amministratore

Il Codice Civile dispone che è affidato all’amministratore il controllo relativamente ai conti del Condominio. Spetta all’amministratore quindi, chiedere ai condomini il pagamento delle spese condominiali, dopo l’approvazione del riparto in sede di assemblea.

Come già detto, pagare le spese del Condominio è un obbligo previsto espressamente dalla legge e l’amministratore può procedere alla riscossione forzata delle somme dovute, in caso di spese condominiali non pagate.

Spese condominiali non pagate: novità dopo la riforma del Condominio con legge 11/12/2012 n.220

La legge 11/12/2012 n. 220, che ha introdotto modifiche in materia, ha fissato termini precisi per attivare le procedure di recupero delle spese condominiali non pagate.

Le norme hanno specificato meglio i poteri dell’amministratore.

L’articolo 1129 comma 9 del Codice Civile stabilisce che: “ Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.

Anche l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, così come modificato dalla legge di riforma in materia di Condominio prevede: “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato in assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazionedi questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.

Spese condominiali non pagate: procedura bonaria

Quindi, in caso di spese condominiali non pagate, l’amministratore dovrà tentare in primo luogo di ottenerne in via bonaria il pagamento. Con lettera A/R, l’amministratore deve invitare il condomino a versare le somme dovute entro un determinato termine.

Nel caso in cui il condomino rimanga inadempiente, l ‘amministratore potrà inviare una lettera di messa in mora contenente l’avviso che, in caso di spese condominiali non pagate, si procederà al recupero in via giudiziaria.

Se il condomino continua a non pagare, l’unica via praticabile sarà quella di procedere al ricorso per decreto ingiuntivo.

L’amministratore potrà rivolgersi al Giudice senza la necessità di un’autorizzazione da parte dell’Assemblea dei Condomini.

Spese condominiali non pagate: procedimento per decreto ingiuntivo

Con il Decreto Ingiuntivo, il Giudice ordina al condomino inadempiente il pagamento delle somme dovute entro il termine stabilito, pena l’esecuzione forzata.

Il Decreto Ingiuntivo è immediatamente esecutivo. Per ottenerne l’emissione, l’amministratore dovrà esibire al Giudice tutta la documentazione attestante l’esistenza del credito.

L’amministratore potrà affidare l’incarico ad un legale di sua fiducia.

Se il condomino non paga entro il termine stabilito nel Decreto Ingiuntivo, potrà essere avviata la procedura di esecuzione forzata. Il Giudice potrà disporre il pignoramento dei beni appartenenti al debitore. Ad esempio potrebbe disporre il pignoramento della pensione se il condomino è pensionato.

Per conoscere la situazione patrimoniale del debitore, è possibile chiedere il servizio di rintraccio conto corrente, rintraccio beni immobili, rintraccio pensione ovvero il report recupero crediti. In caso di morte del debitore, si può ricorrere al servizio di rintraccio eredi.

Come detto, l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del Condominio (imprese edili, di pulizia), i dati anagrafici del condomino inadempiente. L’articolo 63 disp. att. Cod. civ. stabilisce che i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola se non sono stati escussi i condomini inadempienti.

L’amministratore può proporre la creazione di un fondo cassa per coprire eventuali debiti ma, per istituirlo dovrà ottenere il consenso unanime dei condomini, come più volte sottolineato dalla Corte di Cassazione.

L’amministratore può però, pretendere l’istituzione di un fondo cassa speciale per potere disporre di somme liquide per le spese di straordinaria amministrazione.

Spese condominiali non pagate: interruzione uso servizi condominiali al condomino inadempiente

Oltre ad agire per ottenere il Decreto Ingiuntivo, l’amministratore, in caso di spese condominiali non pagate, può sospendere al debitore inadempiente l’utilizzo dei servizi condominiali, se usufruibili separatamente.

Nel caso in cui l’amministratore non provveda, potrà farlo l’Assemblea dei Condomini.

Il codice civile non stabilisce quali servizi possano essere interrotti ma si ritiene che non può trattarsi di quelli reputati essenziali, esempio la luce, l’acqua…

L’amministratore è tenuto al rispetto delle norme sulla privacy. Come sottolineato più volte dal Garante Privacy, l’amministratore non può esporre in bacheca il nome dei condomini inadempienti. Solo i condomini in regola con i pagamenti possono conoscere l’ammontare del debito ma la comunicazione deve essere fatta in via privata.

Spese condominiali non pagate: conseguenze in caso di mancata attivazione dell’amministratore

L’amministratore ha l’obbligo di riscuotere le somme dovute dal condomino inadempiente, pena la responsabilità dell’amministratore nei confronti dei condomini, che potranno adire il Giudice per ottenere il risarcimento dei danni.

L’inerzia dell’amministratore può portare alla revoca.

L’amministratore svolge un incarico di prestazione di opera professionale e come tutti i professionisti è tenuto a svolgerlo secondo la diligenza del buon padre di famiglia, pena il risarcimento dei danni.

Spese condominiali non pagate: termini di prescrizione per il recupero delle somme

Il termine di prescrizione, in caso di spese condominiali non pagate, è di 5 anni, salva l’ipotesi di atti interruttivi della prescrizione.

Si fa riferimento all’articolo 2948 n.4 del codice civile, che prescrive il termine di 5 anni per le somme di denaro che devono essere versate periodicamente. Il termine decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto.

Spese condominiali non pagate: come può difendersi il Condomino in caso di illegittima richiesta di pagamento

Il condomino può opporsi all’illegittima richiesta di pagamento delle spese straordinarie, impugnando la delibera entro 30 giorni dalla sua emanazione. In caso contrario, sarà tenuto al pagamento delle spese.

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