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Danni Causati da Immobile Pignorato.

Chi è tenuto a risarcire i danni causati da immobile pignorato? La questione è di vitale importanza per sapere il soggetto a cui rivolgersi per ottenere il risarcimento dei danni.

Supponiamo che l’appartamento di Caio viene danneggiato da un’infiltrazione proveniente dall’appartamento sovrastante sottoposto a pignoramento. A chi dovrà rivolgersi Caio per ottenere il risarcimento? Al proprietario, al custode o al creditore procedente?

Secondo un orientamento consolidato, tutte le spese per la manutenzione straordinaria sono a carico del creditore. Sul punto si segnala la sentenza n. 2875 del 1976 della Corte di Cassazione.

Una recente sentenza del Tribunale di Napoli del 24.10.2014, ha cambiato lo scenario stabilendo che le spese straordinarie di manutenzione restano a carico del debitore. Pertanto i danni causati da immobile pignorato sono a carico del debitore, che continua ad essere il proprietario del bene.
Dopo il pignoramento immobiliare viene nominato un custode. Può essere nominato custode lo stesso proprietario, un avvocato o anche un notatio. Il custode ha il dovere di occuparsi della gestione ordinaria dell’immobile al fine di preservarne il valore.

L’amministrazione straordinaria del bene, secondo l’orientamento consolidato, spettava al creditore. Si pensi ad un edificio fatiscente dal quale possono derivare danni a terzi.

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Il Tribunale di Napoli con il recente intervento del 2014 ha optato per una diversa soluzione.

Fermo restando che il custode si occupa della manutenzione ordinaria dell’immobile, quella straordinaria non spetterebbe al creditore ma bensì al debitore, fino al momento in cui non è intervenuto il decreto del giudice dell’esecuzione che trasferisce la proprietà del bene. Ne consegue che per eventuali danni causati a terzi, come l’esempio del danno da infiltrazione fatto sopra, sarà il debitore a dover indennizzare il terzo ed anche ad effettuare gli interventi di straordinaria manutenzione. Ma vi è di più, qualora vi fosse un’inerzia del debitore dovrebbe intervenire la Pubblica Amministrazione mediante l’istituto della c.d. esecuzione in danno.

Dal punto di vista pratico cosa deve fare il terzo che ha subito il danno? La prima cosa è quella di capire chi è il proprietario dell’immobile. Si tratta di una ricerca abbastanza semplice, partendo dai dati catastali si può richiedere una visura catastale su immobile per conoscere i dati del proprietario. Se invece si vuole conoscere l’esistenza di eventuali gravami sull’immobile, come un pignoramento, bastera richiedere una visura ipotecaria. Successivamente, si potrà sviluppare la formalità relativa all’eventuale pignoramento per conoscere le generalità del creditore pignoramente.

Nei confronti cui deve agire il terzo per ottenere il risarcimento dei danni causati da immobile pignorato? Se viene seguito questo nuovo orientamento bisogna agire nei confronti del debitore. Ma è pur vero che si tratta di un intervento di un giudice di merito in netto contrasto con l’orientamento dominante da oltre 40 anni, introdotto con l’intervento della Corte di Cassazione con la sentenza n. 2875 del 1976. 

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