Compravendita immobiliare e rate condominiali pregresse non pagate

Compravendita immobiliare e rate condominiali pregresse non pagate

I rischi della compravendita di un immobile all’interno di un condominio

Una delle paure più frequenti quando si decide di acquistare un nuovo appartamento, sia che essa sia la prima abitazione o la casa a mare piuttosto che in montagna, è la possibilità che il precedente proprietario dell’immobile abbia lasciato dei debiti pregressi, soprattutto nei confronti del condominio. Il timore che un domani, una volta perfezionata la compravendita si possa essere raggiunti da un decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore di condominio è sempre dietro l’angolo.

Come evitare errori nella compravendita di un immobile

Un ottimo sistema per evitare di commettere errori nella compravendita di un appartamento, considerato tra l’altro che si tratta di spese di una certa rilevanza che possono condizionare la vita di chi le effettua, è quello di procedere a dei controlli relativi l’immobile affidandosi a dei professionisti del settore. Fai adesso la tua visura catastale

In questo modo le possibilità di ritrovarsi in una situazione indesiderata si azzerano e potrai affrontare con maggiore tranquillità uno dei momenti più importanti della tua vita. Questo tipo di suggerimento è ovviamente valido non solo per gli appartamenti, bensì dovrebbe essere seguito nel caso della compravendita di un qualsiasi tipo di immobile.

Ad esempio qualora si decidesse di compiere un investimento, come l’acquisto di un terreno, per qualsiasi motivo lo si faccia, sia esso l’intenzione di rivenderlo in futuro o per creare un proprio orticello, è necessario essere certi che terze persone non abbiano maturato nel corso del tempo diritti sul relativo immobile. Una visura ipotecaria consentirebbe di superare eventuali dubbi sulla presenza di diritti reali di terzi sull’immobile desiderato. Esegui adesso la tua visura ipotecaria

Debiti del precedente proprietario nei confronti del condominio

Nel caso in cui la compravendita sia già stata completata senza aver prima effettuato i necessari controlli, può avvenire che ci si ritrovi notificato un decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore del condominio in esecuzione della volontà espressa dai condomini all’interno dell’assemblea condominiale; decreto ingiuntivo nel quale viene richiesto il pagamento di somme antecedenti all’acquisto dell’immobile. Come ci si deve comportare in questo caso? Qual è la norma di riferimento all’interno del nostro ordinamento giuridico?

Il dato normativo da cui partire, a tal proposito, è certamente l’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile.

In base a quanto esposto nella norma, il compratore risponde solidalmente con il venditore per il pagamento sia dei contributi relativi all’anno in cui è stata stipulata la compravendita che a quelli dell’anno precedente.

Delle spese antecedenti rispetto all’anno precedente alla vendita è responsabile esclusivamente il venditore; dunque per queste somme l’amministratore del condominio non potrà rivolgersi al compratore.

Ovviamente per le spese relative agli anni successivi rispetto a quello del rogito notarile l’unico obbligato sarà l’acquirente.

Un esempio renderà sicuramente più chiara ed immediata la comprensione di quanto finora esposto: ipotizziamo che Tizia acquisti da Caia un appartamento sito in un condominio di Via Dei Verdi e che il contratto di compravendita si perfezioni nel febbraio 2021. Per tutte le somme avanzate dal condominio relativamente all’anno in corso (2021) ed anche per quelle relative all’anno precedente la compravendita (2020) Tizia e Caia saranno solidalmente obbligate nei confronti del condominio; il che significa che l’amministratore del condominio di Via Dei Verdi potrà rivolgersi indifferentemente all’una o all’altra per la riscossione dell’intero importo maturato.

Per le somme degli anni antecedenti rispetto a quello che precede la stipulazione del contratto di compravendita (nel caso del nostro esempio andando a ritroso nel tempo a partire dal 2019) saranno di esclusiva competenza del venditore (Caia); le somme relative agli anni successivi al perfezionamento del contratto di compravendita (nel nostro esempio, dal 2022 in poi) toccherà al compratore, cioè Tizia, affrontare le spese condominiali.

L’obbligazione solidale ed il “diritto di ripetizione” tra le parti contraenti

L’obbligazione solidale è valida anche qualora all’interno del contratto di compravendita sia previsto un accordo differente tra le parti. Ritornando al nostro esempio, poniamo il caso che Tizia e Caia abbiano fatto disporre all’interno dell’atto di compravendita che tutte le spese condominiali degli anni della compravendita e di quello precedente debbano essere ad esclusivo carico di soltanto una delle due parti contraenti; ebbene questo accordo è valido esclusivamente tra di loro e non può essere opposto all’assemblea condominiale ed all’amministratore del condominio che potranno dunque rifarsi indistintamente su una delle due stipulanti. Lo scopo della norma in questione è quello di garantire una maggiore tutela al condominio, consentendo all’amministratore di potere soddisfare le pretese condominiali per l’intero su una qualsiasi delle due parti.

Ovviamente, rimane inalterato il cosiddetto “diritto di ripetizione” spettante alle parti all’interno del rapporto creatosi tra acquirente e venditore, in base al quale i coobbligati in un’obbligazione solidale possono ottenere dagli altri debitori la restituzione della parte eccedente il proprio debito personale. Ragion per cui, una volta che l’amministratore si sia soddisfatto per l’intero indistintamente su una delle due parti, in virtù del rapporto di solidarietà passiva esistente, la parte (compratore o venditore) che ha effettuato il pagamento e soddisfatto l’obbligazione potrà ottenere dall’altra parte la quota che quest’ultima avrebbe dovuto versare di tasca sua prendendo come data di riferimento quella del perfezionamento del contratto.

Aggiornamenti giurisprudenziali

L’orientamento giurisprudenziale più recente tende a sostenere che, per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali per i lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, i costi dei lavori gravino su colui che era proprietario al momento della delibera dell’assemblea condominiale di approvazione dei suddetti lavori straordinari; questo vale anche per i rapporti tra compratore e venditore, a meno che questi non abbiano differentemente disciplinato il loro rapporto. Dunque è la data della delibera quella determinante, e non il momento dell’esecuzione dei lavori o quello della ripartizione delle spese. In tal senso, Corte d’Appello di Milano, sez. III, n. 1921 del 21/07/2020; ed anche Tribunale di La Spezia, n. 405 del 07/09/2020.

Se l’articolo ti è piaciuto e ti è stato utile lascia un commento o condividilo con i tuoi conoscenti sui social network; se hai bisogno di assistenza o chiarimenti non esitare a contattarci, riceverai un nostro pronto ed immediato riscontro.

Avv. Roberto Fleres

Lascia un commento